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第一财经|最后80天四面出击 地产人开始抢收( 二 )


销售额刚追平去年的正荣地产(06158.HK)同样倍感压力 。 “最后两个月将是公司推出新盘的集中阶段 ， 得绷紧神经往前冲 ， 营销压力还是很大 。 ”正荣方面表示 。
“在50家房企的调研过程中 ， 绝大部分房企反馈说四季度一定是肉搏战 ， 市场比较艰苦 。 对于后续需求表现 ， 都呈现比较担忧的状态 。 ”10月8日 ， 亿翰智库首席分析师张化东在国庆市场解读会上称 。
第一财经|最后80天四面出击 地产人开始抢收
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最后80天贴身肉搏
进入10月份 ， 房企已抢先进入冲刺模式 ， 中国恒大、碧桂园、富力等企业展开大规模营销 ， 包括折扣让利、借力平台渠道等 ， 恒大还在集团层面推出首期10%分期付款 ， 金科、龙湖等旗下项目也有类似活动 。
积极抢收后 ， 数据显示 ， 恒大黄金周销售额600亿元 ， 同比上涨近20%；正荣9月16日~10月8日销售额超170亿元 ， 高于今年月均销售107亿元；阳光城9月29日~10月8日销售额151亿元 ， 此前其月均销售额为164亿元 。
“10月份这一波 ， 是受返乡置业的影响 。 ”张化东认为 ， 一些人口较集中的城市 ， 特别是封闭型的三线城市 ， 离大城市比较远、房地产市场比较封闭 ， 本地人购房者居多 ， 返乡置业的力度比较大 。
但是市场疲态已开始显现 。 据业内人士透露 ， 9月份市场开始往下走 ， 各个开发商明显感觉在推货过后 ， 来访客户的犹豫程度在加重 ， 从前三季度数据看 ， 四季度要完成目标实际上难度增加 。
张化东也称 ， 从8月份开始 ， 整个项目的去化情况已经发生变化 ， 在一些基本面较好的核心城市 ， 项目出来就摇号、完成去化的情况开始变少 。 当下市场还是处于供货量支撑的状态 ， 缓慢复苏 。
克而瑞认为 ， 目前行业去化承压的情况没有改善 ， 企业完成目标还是要靠增加供货量来实现 。 不少房企在全年目标完成度较低的情况下 ， 销售、去化承压 ， 四季度仍需加快推盘节奏、加速去化 。
在实际采访中 ， 不少房企均表达了大力推货、积极营销的意愿 。
阳光城(000671.SZ)方面告诉第一财经采访人员 ， 虽然有一定压力 ， 但前三季度的完成情况相对理想 ， 十一期间销售也创下黄金周新高 。 “目前来看 ， 很多工作我们都做在前面了 ， 所以后续压力并不是特别大 。 ”
世茂集团（00813.HK）表示 ， 9月份部分推货已延迟至10月份 ， 且四季度新盘明显增多 ， 预计四季度的可售资源将明显高于三季度 ， 集团将继续提高新盘去化和库存流速 ， 以确保年初目标的顺利达成 。
今年销售增速较高的房企则信心更足 。 中骏集团（01966.HK）告诉第一财经采访人员 ， 目前几个大盘在持续加推 ， 完成全年目标基本没有问题；大发地产(06111.HK)也称 ， 三四季度还有不少新项目陆续入市 ， 只要照计划销售 ， 年内即可完成销售目标 。
值得注意的是 ， 目前市场对价格的敏感度极高 。 采访人员在走访中发现 ， 在北方城市 ， 如果某项目开启促销模式 ， 周边同类型项目竞争压力会非常大 。 如果不降价甚至提价 ， 项目短期内很难快速去化 。
张化东也称 ， 在大湾区楼市 ， 市场还是以打折促销的项目走量为主 ， 而临近的非打折促销项目 ， 其销售可能就没这么好 。 价格对消费者的购房行为还是有较大刺激 。
在这种情况下 ， 要现金流还是要利润？房企在最后冲刺期必须做出选择 。
“可能深圳、广州、上海等热点城市好地段项目没有降价促销 ， 但整体上公司还是以加大销售力度快速回款为主 。 ”一位深圳TOP5房企的营销人士告诉采访人员 ， 进入三季度末 ， 集团基本围绕促销回款展开工作 。
9月底 ， 监管部门要求银行系统控制房贷规模 ， 将涉房贷款的占比降至30%以下 。 上述营销人士证实称 ， 上述信息有听业务往来的银行提起 ， 其所在房企的营销策略也受到影响 ， 目前已考虑在全国扩大促销区域 。


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