房地产|短缺问题逐步解决 房地产业转型发展有三个方向
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官兵/制图
秦虹
当前我国发展的内部条件和外部环境正在发生深刻复杂变化 ， 为应对一系列发生的变局 ， 中央提出推动形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局 。 房地产业在我国国民经济中占有较大比重 ， 2019年房地产全行业投资总额占全社会固定资产投资的比重为25% ， 房地产业增加值占GDP的比重为7% 。 在即将到来的“十四五”规划期间 ， 房地产业的健康发展对构建国内大循环将起到重要的支撑作用 。
房地产业
将面临四大约束
我国城镇住房制度改革以后 ， 房地产业得到快速发展 ， 目前我国房地产行业有以下特征：一是以新建商品房开发为主 ， 2019年房地产开发投资占房地产业投资的比重为83%；二是房地产开发投资中以销售类的住宅为主 ， 2019年住宅开发投资占房地产开发投资的比重为73.4% ， 住宅销售面积占商品房销售面积的88%；三是房地产行业中的商办地产经营、物业管理服务、租赁居住供给、资产证券化业务等已开始加快发展 ， 以物业管理服务为例 ， 自2014年6月30日彩生活在香港挂牌上市开始 ， 截至2020年6月30日 ， 在香港上市的内地物业管理公司已达23家 ， 并且全部都是在香港主板上市 。 未来 ， 随着房地产短缺问题的逐步解决 ， 以新建商品住宅开发为主的房地产业将面临四大约束 ， 转型发展势在必行 。
第一个约束是空间约束 。 经过城镇住房制度改革以来的20多年时间 ， 我国房地产开发取得了巨大的发展 ， 从1998年当年销售商品房1亿平方米 ， 到2019年销售17亿平方米 ， 商品房市场扩大了17倍 ， 这主要得益于房改释放的政策红利和城镇化带来的人口红利 ， 即使百强房企权益商品房销售额占比从2005年的14.6%增长到2019年的61.5%情形下 ， 几乎所有的房地产开发企业也均得到良好地发展 。 然而当前我国城镇住房绝对短缺的时期已经过去 。 2020年7月24日国家统计局局长宁吉喆发文表示 ， “全面建成小康社会目标已经基本实现” ， 其中提到2019年城镇居民人均住房建筑面积已经达到39.8平方米 。 “十四五”期间 ， 即使城镇化率仍能保持1%的增速 ， 意味着每年可新增城镇常住人口1400万人 ， 而2019年仅新建商品住宅销售就达1500万多套 ， 此外还有大量的二手房和保障房供给 ， 加之2020年三年棚改计划也已结束 ， 因此 ， 对新建商品住房的需求基本已达顶点 。 随着新建商品房需求增长的降低 ， 房地产企业竞争将从过去的“正和博弈”转向未来的“零和博弈”甚至“负和博弈” 。
第二个约束是盈利约束 。 根据中国指数研究院的数据 ， 今年上半年300个城市成交的平均住宅用地价格达到历史最高点为5367元/平方米 ， 而大城市的房价上涨依然受到控制 ， 中小城市房价上涨已无动力 ， 在此情形下房地产开发企业的利润必将受到挤压 。 正如德勤研究表明 ， A股房企核心利润增速将从2016年的28%降低到今年的20%以下 。
第三个约束是融资约束 。 房地产开发企业降负债、降杠杆是防范风险的重要内容 。 今年央行和住建部对房地产开发企业提出的“三限四档两观察”的融资管控要求 ， 对大型商业银行新增房贷也有了比例限制 ， 实际上终结了房地产开发企业过去“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式 。 在融资约束下房地产企业传统发展模式难以为继 ， 扩张的速度必将受到抑制 ， 有的企业甚至面临生存危机 。
第四个约束是政策约束 。 “房住不炒”定位将长期坚持 ， 它不仅是针对购房者要求不能炒房 ， 而是要贯彻到房地产业的全产链 ， 要求土地供给在提供销售类住房的同时要考虑保障房需求、租赁房需求 ， 住宅开发在提供居住空间的同时要考虑教育、体育、商业、文化等配套需求 ， 满足人们对美好生活向往的要求 ， 金融财税也必须支持居住抑制投机 。
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