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房地产|短缺问题逐步解决 房地产业转型发展有三个方向( 二 )


未来转型有空间
在面临以上约束下 ， 房地产企业要想获得更好地发展 ， 必须积极准备转型 。 而作为城市运行的载体 ， 房地产业转型的方向必须要与我国经济由高速增长转向高质量发展、满足人们美好生活的向往、城市发展转型等要求相一致 。 未来房地产业的转型将有“三方向、三结合” 。
一是细分市场方向 ， 与品质时代的需求相结合 。 房地产业经过多年的高速扩张 ， 已从解决短缺、满足有无进入到追求品质的阶段 。 2019年城镇居民人均住房建筑面积已达39.8平方米 ， 住房绝对短缺时代已经过去 ， 改善性、个性化、高品质住宅需求正在兴起 ， 住房发展目标也从住有所居向住有宜居转变 。 商业地产、办公地产、产业园区等领域 ， 许多城市也已处于过剩状态 。 因此 ， 房地产业必将从过去建设大量同质化房子转向高品质、有配套、有服务的新一代房子 。 新住宅将在节能、绿色、智慧、配套、精细化需求定位、15分钟生活圈等方面 ， 不断满足人们对美好生活的需求；新办公将更强调科技应用、空间效率、人本服务、共享功能及衍生的商业配套、财务、法律等服务等方面 ， 不断提高办公地产的人性化和复合效益；新商业将更加强调消费体验 ， 从纯物质消费到精神消费、文化消费、休闲消费、健康消费和终身学习消费 ， 将自然生态、文化艺术、人文服务与智慧科技有机结合 ， 不断提升对消费者的吸引力满足感 。 细分市场在中国这样一个大国最有意义 ， 在精准定位下提供的房地产产品 ， 将使居住、购物、办公更舒适、更便捷、更智能、更绿色、更健康 ， 实现房地产业高质量持续发展 。
二是补短板方向 ， 与多元化运营服务相结合 。 过去以销售为主的房地产经营模式 ， 不但住房大量销售 ， 商业和办公产品也分拆销售 ， 所以房地产业供给中最大的短板是缺少资产的运营服务 。 今后在新增需求增长受限的情形下 ， 房地产运营服务正成为提高开发企业竞争力或弥补产品不足的有效手段 。 在内容上 ， 有生活性服务 ， 提供物业、餐饮、健康、托幼、养老、租赁等服务；有生产性服务 ， 提供产业导入、孵化服务、财务税收、经纪服务等 。 此外 ， 传统物业服务企业的角色定位也将发生变化 ， 深入到更多生活服务领域 ， 服务事项和内容由传统的房屋维修、清洁卫生、园林绿化、安全护卫四大项 ， 到机电维护、环境设计、企业策划、家政服务、社区文化、商业代理等满足业主从办公、学习、安全、环境到居家生活、邻里交往、文体活动等多方面需求 。 服务技术也将日益升级 ， 如经纪服务的竞争由拼内容到多元化和服务效率 ， 用户端APP ， 不仅有租赁、新房、二手房业务 ， 还有海外旅居、装修、生活服务 ， 以及百科频道、租赁指数等业务内容 。 VR技术也将为房地产带来的是真正的服务体验和品质的变革 。 展望未来 ， 房企要做产业链的整合 ， 跨行业衍生 ， 房地产企业将不仅仅是提供空间和载体 ， 还将与产业及运营服务结合 ， 促进房地产业实现新的发展 。
三是整合资源方向 ， 与资产管理和新金融相结合 。 资产管理 ， 是实现资产的保值、增值和收益最大化的运营管理 。 在房地产业进入存量时代后 ， 从房地产价值链来看 ， 资产管理的核心在于资产运营 ， 以房地产为空间 ， 优化空间、升级产业、创意文化、集聚人才 ， 通过资本运作、提升资产价值、实现资产证券化、创造新的经济价值 。 英美日德等国家每年新建住房量很少 ， 如美国只有我国的千分之五左右 ， 但在2015年这些国家房地产业增加值占GDP的比重却分别是13.9%、12.5%、11.5%和10.9% ， 远高于我国当年6%的水平 ， 其中除了少量的统计口径不同外 ， 主要原因是我国房地产业仍是以一次性销售为主的开发模式 ， 房地产的资产管理和服务创造的价值占比过低 。 未来随着房地产有无问题不再是主要矛盾 ， 房地产资产管理和经营服务比重将提高 。 与此同时 ， 房地产的新金融形式出现 ， 商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)、房地产投资信托基金(REITs)和资产证券化(ABS)产品将改变房地产业的经营模式 ， 对此有所准备并具有专业能力的房地产企业将有更长远的发展前景 ， 房地产业的转型也将为城市经济发展提供更优质的支撑 。 （作者系中国人民大学国发院高级研究员）


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