房地产|三季度房地产市场恢复节奏加快 成交稳中有升
三季度全国房地产市场恢复节奏加快，重点城市商品住宅成交量和成交价格向平稳过渡 。与此同时，在行业调控政策不断出台，尤其是针对房地产企业“三道红线”资金监管政策的不断落实 。业内预计，四季度行业内部将加剧分化，以价换量现象将进一步增多 。
三季度住宅市场整体恢复加快
近日，亿翰智库公布的全国受监测40城市商品住宅销售数据显示，9月份40城市商品住宅销售面积为2458.0万平方米，同比环比均实现上升，分别为12.4%和2.3%，成交量稳中有升 。
亿翰智库方面分析指出，总的来看，9月份受监测城市住宅市场同环比均实现正向增长，市场热度相比8月小幅回暖 。结合行业政策，预计全年住宅市场表现整体相对平稳，难以出现较大幅度的波动，更多是市场的自我调整 。
“金九银十”被认为是房企传统的业绩发力期，从2020年1月至9月房企销售额业绩走势来看，各梯队房企的业绩冲击力度较大，不同梯队房企销售业绩均实现了不同程度的增长，其中，TOP50房企业绩门槛值涨幅最高，达到15% 。
值得注意的是，三季度重点城市商品住宅市场规模恢复节奏加快 。中国指数研究院的统计数据显示，三季度全国百城商品住宅整体成交规模创下2017年以来季度最高水平，同比增长约10%，尤其是7-8月，在房企持续积极推盘带动下，叠加政策效果尚未明显显现，需求释放积极性维持高位，淡季效应被明显弱化，成交规模延续6月高位水平 。
进入9月，一方面，需求经历前几月持续快速释放后逐步归于平稳；另一方面，楼市调控持续收紧进一步导致需求释放积极性走弱，据初步估算，9月50个重点城市商品住宅成交面积同比增幅大幅收窄至4%左右，绝对规模较6月至8月有所回落 。
在住宅价格方面，9月份全国百城新建住宅价格稳中有升，三季度累计涨幅较去年同期有所扩大 。根据中指院对全国100个城市的全样本调查数据显示：9月份，百城新建住宅均价15643元/平方米，环比上涨0.24%，涨幅连续39个月在0.6%以内 。
今年7月以来房地产调控政策收紧态势明显，多地调控升级，购房者置业情绪更加理性，市场预期更加平稳 。综合前三季度，百城新建住宅价格累计上涨2.46%，涨幅较去年同期收窄0.08个百分点，三季度累计上涨1.18%，较二季度和去年同期均小幅扩大 。
针对三季度房地产市场整体形势，中指院方面分析指出，期内在房企积极推盘带动下，成交仍保持较好势头，市场淡季效应被明显弱化，重点城市商品住宅成交规模快速增长，新建住宅价格也平稳上行；与此同时，部分不稳定预期也在热点城市逐步累积 。
调控政策收紧城市不断增加
9月份，先后有多个地方城市发布调控政策，从限购、限贷和限售等方面规范房地产市场，具体包括东莞、杭州、沈阳、常州和成都 。综合来看，各城市调控政策普遍在以往出台的政策基础上做出适度调整；整体表现为因城施策，以稳为主，以防止市场出现较大波动；坚持“房子是用来住的，而不是用来炒的”政策基调 。
事实上从7月份开始，杭州、宁波、深圳等城市先后收紧调控政策 。各地政策有保有收，从不同方面稳定房地产市场预期 。从调控内容上看，各地出台的政策在加强市场监管的同时，也明确了高层次人才及无房家庭优先购房等政策导向，更多的聚焦在保障刚需群体的住房需求，抑制投资投机需求 。
不过，与上半年宽松的货币环境、多地出台房地产扶持政策相比，三季度房地产关于行业资金监管的调控政策有所转向 。中央多次召开会议强调“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，并从多个方面部署调控举措 。监管部门为限制房企融资设置“三道红线”，防范化解房地产金融风险，推动行业健康发展 。
基于此，三季度房地产市场预期趋稳，新房、二手房价格整体稳中有升 。尤其是9月以来，调控政策逐步显效，需求归于理性；金融强监管下，房企拿地更加谨慎，土地市场热度有所下降 。
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