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商铺，怎么就成了“有毒资产”

从一铺养三代 ， 到三代养一铺1这两年 ， 咨询我们的客户中 ， 关于商铺的 ， 往往只有两类：一类 ， 手上有钱 ， 看到商铺广告就想买 ， 被我们全力拦下；一类 ， 之前买的 ， 要不租金回报率不如存款；要不压根租不出去 ， 卖也卖不掉 。很多人不信这是真的 ， 还以为一铺养三代 。国庆期间 ， 有一条新闻 ， 算是典型案例 。商铺，怎么就成了“有毒资产”
一个面积4000平的饭店 ， 在购物中心经营近10年 ， 却未交一分钱租金 。 虽然购物中心把饭店告了 ， 但法院最终判餐饮店胜诉 。为什么？根据这篇新闻报道 ， 因为饭店和购物中心合同中 ， 明确“免租期 ， 取店铺正式营业之日 ， 与购物中心全面正式营业时间上的后者之日起 ， 6个月 。 ”但这家购物中心 ， 因经营存在问题 ， 导致人流罕至 ， 一直没全面开业 。 所以饭店以此举证 ， 拒付租金 。要知道 ， 这个购物中心 ， 可是坐落南京河西CBD核心区 ， 妥妥的南京高房价区域 ， 理应火到暴 。 为何如此冷清？一方面 ， 整个购物中心运营不善 ， 这是个专业问题 。另一方面 ， 10年前 ， 购物中心将商铺分割 ， 出售给220户小业主 ， 并承诺5年包租 ， 每年8%的收益 。2015年租约到期后 ， 想降低收益 ， 但业主不同意 ， 导致谈判破裂 ， 其他商铺陆续停业 。这无疑是三输的局面 ， 各自都觉得委屈 ， 问题是找不到解决方案 。而这样的情况 ， 并不少见 。2一般意义上的商铺 ， 分住宅底层商铺、商业综合体商铺等等 ， 不是谁都能玩得转 。商铺和传统住宅商业模式完全不一样 ， 住宅就一个字 ， 卖 。而商铺销售难度往往较大 ， 如开发商自行运营 ， 资金压力很高 ， 尤其是刚开发完 ， 尚未形成人气的新商铺 。为此 ， 有些开发商 ， 会通过两个套路来解决 。一方面 ， 通过减租 ， 甚至免租的方式 ， 补贴商户 ， 把商业氛围搞热起来 。 尤其遇到星巴克、肯德基这样的 ， 只要能引进 ， 这个区域也就算活了 。差不多10几年前 ， 温州一帮地产开发商 ， 就开始这么玩了 。另一方面 ， 将商铺分割成小块 ， 卖给中小投资者 。 因为分割后单铺总价低 ， 更容易快速回笼资金 。 同时 ， 还会承诺前几年包租 ， 每年8%甚至更多的收益 。说白了 ， 你把这行为 ， 理解为8%对外融资 ， 就想得通了 。 成本其实并不高 ， 而且商铺也卖出去了 。但问题是 ， 商业需要专业的运营 ， 很多开发商根本搞不定 。 而且一旦几年后 ， 商铺人气没起来 ， 给商户的优惠也没了 ， 那就直接翻船了 。商铺，怎么就成了“有毒资产”
反正房子、铺子都卖了 ， 包租协议也是开发商下面项目公司签的 。 最后承诺兑现不了 ， 开发商不承担任何法律责任 。 最后是买商铺的倒霉 。这样的案例数不胜数 。 真的是 ， 只管坑 ， 不管埋 。实际上 ， 如果你能买到 ， 稳稳3-5%年回报率的商铺 ， 算是运气好的了 ， 5%以上 ， 那真是相当少见 。问题是 ， 现在商铺要想好卖 ， 对外宣传起码年化要喊到8%以上 ， 更有喊到13% 。我就反问了一下 ， 真的8-13％的回报率 ， 开发商拿出来卖 ， 能轮到你吗？还用得着满世界推销吗？当然了 ， 开发商也有办法 ， 把这个故事圆过去 。也就是上文提到的 ， 投资者要求商铺高回报 ， 那就自行补差 ， 反正羊毛出在羊身上 ， 按照8%的回报率 ， 包租5年 。 5年后 ， 谁管你呀 。这也就是很多包租商铺 ， 包租公寓酒店 ， 前几年固定收益期过后 ， 后期实际租金 ， 大幅下降的根本原因 。甚至有更离谱的 ， 商铺这几年并未实际经营 ， 有些连水电都未接通 。 给个一年租金 ， 就消失的 。商铺，怎么就成了“有毒资产”
毕竟有些承诺包租回购的 ， 大部分都是项目公司 ， 商铺卖完 ， 基本也就是个皮包公司了 ， 压根没有回购能力 。3可能有的人很不理解 ， 商铺还是那个商铺 ， 为什么这几年不行了呢？因为这几年 ， 商铺供应量太大了 。如大多数的住宅小区 ， 允许配建不超过8%的配套商业 ， 而这些商业 ， 也都存在于住宅下部的底商 。所以现阶段 ， 别说三四线城市 ， 一二线城市的商业 ， 也是严重过剩的 ， 很多商铺能不能养熟非常不确定 。商铺，怎么就成了“有毒资产”
商铺，怎么就成了“有毒资产”
商铺，怎么就成了“有毒资产”
上图是南京最繁华的新街口商圈 ， 随处可见“旺铺招租”的告示这两年商业业态的变化很大 ， 消费者不仅对价格敏感 ， 还对体验的要求变高 。同时 ， 互联网电商 ， 对线下业态冲击 ， 也越来也大 。互联网使地段 ， 不再具备排他性 ， 商业再也不需要靠着商铺存在 。买蔬菜水果根本不需要到市场 ， 京东生鲜、盒马、美团一小时到家 。 哪怕做餐饮 ， 不创新也会死 ， 所以投资开店开始变得谨慎 。 另外 ， 城市建设太快 ， 地段优势不再是永久的 。加上今年的疫情 ， 你会发现 ， 最近大量的商铺 ， 换了人 ， 在重新装修 。结投资商铺一定不赚钱吗？并不是 。 但真正赚钱的优质商铺 ， 太难买到 。更关键的是 ， 商铺的价格（及流动性） ， 来自于商铺租金的现金流 ， 越租不上好价格 ， 甚至租不出去 ， 商铺价格跌的越快 。别忘了 ， 商铺二手交易时 ， 税是极高的 ， 很多购房者正是少算了税 ， 吃了大亏 。不夸张的说 ， 商铺已经成为最危险投资品 ， 买错的几率极大 。来源：石榴询财 微信号：shiliuxuncai-2015


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