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上海楼市|最近俩月，上海楼市到底怎么了( 二 )


而他们为了买新房 ， 往往需要做的就是卖一买一 ， 这样的行为变多了 ， 整个楼市的循环慢慢也就动了起来
第三种力量 ， 出现新增购买力
这样的购买力我觉得是受到了外部和内部两种力量的挤压
什么是外部力量的挤压
所以在这一轮的涨幅中 ， 同为新一线的深圳已经涨到了6.4万左右每平 ， 而上海目前的均价只是在5.7万左右每平 ， 当你把深圳与上海的房价进行横向对比后 ， 会发现上海的房价竟然出现了相对来说的洼地
最近一个月 ， 我所了解到的情况是 ， 好几个在深圳的朋友正在看上海的房子 ， 他们的认为上海是低洼的
什么是内部的力量 ， 我觉得更多的来自于对未来上海楼市的不确定
比如前段时间出台的对交大复旦同济华师大这四所学校的学生所出台的落户政策 ， 其实所带来的心理层面的影响其实远远超过实际的影响
这次虽然放开了很多 ， 但对于整体市场而言 ， 所形成的影响其实并没有那么大
但这样的政策其实会形成新一轮的冲击 ， 大量的普通购房者都慢慢形成了一个共识 ， 这个共识就是未来的不确定性在这样的政策面前 ， 越来越明显
大部分的人都想要追求更高的确定性 ， 也正是如此 ， 原先没有购房计划的人也都纷纷前置了相关的购房计划 ， 这部分的购买力就突然被爆了出来
好 ， 我们再来回答一个问题
上海楼市这样滚烫的现状会出现价格快速波动么
很多人担心上海会出现“类深圳”的现象
其实这两个城市很像 ， 但这两个城市又有很多不一样的地方
深圳的常住人口基数是在1300万左右 ， 上海的常住人口在2500万左右 ， 上海的常住人口虽然是深圳的1.92倍
但深圳的土地面积真的是太小了 ， 大概是2000平方公里 ， 上海的土地面积是6300平方公里 ， 上海的土地面积是深圳的3倍 ， 如果换算成人均 ， 深圳常住人口所拥有的土地面积仅仅是上海的0.68倍
换句话说 ， 上海实在太大了 ， 想要形成全盘的房价上涨 ， 还需要一定的时间
另外根据国庆前的新闻 ， 此次监管要求银行系统控制房贷规模 ， 将涉房贷款的占比降至30%以下? ? ??
而根据当前的基调 ， 刚需可能还会依然受到保护 ， 投资性买房的话 ， 下阶段的贷款难度会越来越大
所以上海楼市下阶段不会跟深圳一样出现爆发式的狂增 ， 不过点状的一些个案也确实出现了价格波动
最后 ， 还有一些其他的观点想要跟大家分享下
随着刚需的剧烈增多 ， 外环部分产品也会借着这波势能慢慢起来
过去我们去看上海新房市场 ， 会发现中环认筹最火热 ， 内环次之 ， 外环靠边 ， 但未来会发生很强的变化 ， 因为刚需购买力越来越强 ， 有限的资金会带动外环一些离地铁比较近的上车盘出现比较明显的涨幅
比如大虹桥、泗泾、江桥、浦江一些上车性价比新房 ， 可能会去化加速
除此之外 ， 外环那些同样的面积做出更多房间也就是功能性更强的房子 ， 也会受到越来越多的追捧 ， 因为这些低总价的户型是完全满足新购买力的需求的
同时 ， 新购买力对于地段的认知是不强的 ， 会在全上海找房
特别是两个价位段的房源受到的关注度会更大 ， 500万以下和500-800万的这一中间段会迎来全新的行情
因此一些中间段板块会迎来不错的行情 ， 比如金桥、嘉定新城、闵行七宝莘庄 ， 这些区域因为总价低、板块氛围好、品质尚可 ， 未来会得到越来越多的认可
今年上海的刚需供应量不多 ， 下半年更是如此 ， 所以现在可以稍微抓紧点时间 。
（责任编辑：常丹丹 HO016）


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