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港股挖掘机|新股前瞻|世茂服务通过聆讯，物业赛道下一只耀眼“明星股”？( 二 )


而从现金流来看 ， 在天然的规模优势下 ， 该公司也不“差钱”——截至2020年6月30日 ， 其经营活动所得现金净额约为4.16亿元 ， 同比增长414% ， 期末现金及现金等价物则同比增长333%至17.54亿元 。
另外 ， 值得一提的是 ， 从收入结构来看 ， 世茂服务今年上半年优异的毛利率水平主要还是归功于其社区增值服务的极大带动 。
据悉 ， 该公司主要业务包括物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务这三个板块 。 其中 ， 物业管理仍是其主要收入来源 ， 但近年来增值服务则表现突出 ， 占比提升较快 ， 截至2020年上半年其收入占比为52.4% ， 而社区增值服务占比则达到26.7% ， 非业主增值服务为20.9% 。
在招股书中 ， 世茂服务表示 ， 今年上半年毛利率的大幅增加主要还是得益于社区增值服务收入贡献占总收入的百分比上升 ， 以及有关服务通常较其他服务产生较高毛利率 ， 期内其社区增值服务毛利率已提升至49.4% 。
港股挖掘机|新股前瞻|世茂服务通过聆讯，物业赛道下一只耀眼“明星股”？
本文插图

(数据来源：世茂服务招股书)
此外 ， 独立第三方较高的收入贡献也是财务数据中的一大亮点 。 据招股书显示 ， 2017年至今年上半年 ， 来自独立第三方的收入占比分别为71.5%、64.4%、67.6%及70.5% ， 基于这些数据可知 ， 世茂服务的外延并购也较大地降低对母公司的依赖 ， 从而有利于其进一步打开成长空间 。
社区增值服务 ， 另一个想象空间?
前文已经提到 ， 世茂服务的社区增值服务是其毛利率大增的主要动能 ， 但结合这一行业赛道来看 ， 该服务的增长潜力恐怕不止于此 。
具体来讲 ， 世茂服务的社区增值服务社区增值服务主要包括社区资产管理服务佣金、家装服务、停车位销售相关服务、智慧社区解决方案等服务 ， 这些服务摆脱了传统劳动密集型以及低附加值的运营模式 ， 较其他物管服务产生了较高毛利率 。 报告期内 ， 世茂服务2017年-2019年的传统增值服务收入大增 ， 其中社区资产管理服务收入的复合年增长率为82.0% 。 停车位销售相关服务收入的复合年增长率高达436.3% 。
而据天风证券研报显示 ， 从社区增值服务收入增速趋势看 ， 自2016年来社区增值服务增速一直保持在50%以上 ， 即便受到公共卫生事件影响 ， 今年上半年相关社区增值服务仍表现超出预期 。 比如家装需求虽增速不及往期但仍保持较快增长 ， 表现出良好抗风险特征 。
此外 ， 从过往趋势来看 ， 社区增值服务收入占比亦呈现逐年提升的趋势 ， 粗略计算 ， 基础物管与社区增值比例为 5:1 ， 未来社区增值服务仍有很大的提升空间 ， 一方面来源于增值服务在社区内的渗透率不断提升 ， 另一方面非住宅特色增值服务内容仍有待探索 。
在此背景下 ， 平安证券曾指出 ， 以一二线及核心城市圈为主的房企 ， 或更利于旗下物管公司增值服务提高渗透率 。 即高能级城市、核心区域业主增值服务接受程度相对更高、消费能力相对更强 ， 因此对增值服务渗透率产生积极影响 。
由此对于重点布局一线、新一线及二线城市的世茂服务而言 ， 这可谓是一大发展良机——即通过提高社区增值服务的渗透率 ， 打开另一个想象空间 。
综合上述种种 ， 不难看出 ， 在行业空间、经营状况及规模效应的加持下 ， 世茂服务或将具有不错的增值潜力 ， 并有望成为下一只耀眼的物业新股 。
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