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中新经纬|李宇嘉：深圳大礼包背后，隐藏中央几点深意


中新经纬客户端10月15日电 题：《李宇嘉：深圳大礼包背后 ， 隐藏中央几点深意》
作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)
10月11日晚 ， 新闻联播花了5分28秒的长度来报道深圳 ， 主题是“先行示范 深圳打造高质量发展新高地” 。 而在此次新闻联播开播前的当天 ， 中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020－2025年)》(以下简称方案) ， 被称为是国家给深圳40周年的大礼包 。
这个大礼包有8大条、27小条政策 。 广受大家关注的是“土地管理制度方面的内容” 。 因为 ， 缺地、缺空间 ， 一直是制约深圳发展的最大瓶颈 。 相比经济特区时代的“先行先试” ， 当下深圳打造“先行示范区” ， 要示范和带领湾区周围城市发展 。
因此 ， 作为大湾区的中心城市、深莞惠都市圈的核心城市 ， 未来在人口、资源等要素方面 ， 深圳的集聚度还会继续提高 ， 之后才能辐射外围 。 因此 ， 当下的深圳 ， 必须要突围逼仄的空间 。
一、扩容 ， 彻底落空
这几年 ， 坊间对于深圳“扩容”的传言很多 ， 但官方从未表态 。 从这次方案来看 ， 扩容彻底落空了 。 这是由于国家对深圳的要求是 ， “高质量发展”“继续大胆地闯、大胆地试”“勇闯无人区 ， 做好示范区” 。 过去 ， 深圳说自己没有发展空间 ， 然而现有的地用得怎么样呢？
如果到龙岗、坪山、宝安等区域的外围走一走 ， 就会发现闲置、低效、常年得不到利用的土地一大把 。 难怪有人说 ， 深圳的土地就像海绵里的水 ， 挤一挤就出来了 。 从深圳常务副市长刘庆生2019年讲话稿中的数据来看 ， 深圳的地均产出非常低 ， 每平方公里的产出大约13亿元 ， 而香港为21亿元 ， 新加坡33亿元 ， 纽约接近90亿元 。
所以 ， 深圳首先应该狠命挖潜 ， 把低效闲置的土地利用好 ， 提高地均产值 。 这几年 ， 深圳外迁的企业、淘汰的产能非常多 。 2019年能一次拿出30平方公里的土地全球招商 ， 就是产业外迁、淘汰腾挪出来的 。
二、土地利用改革重点：挖潜
此次方案中关于土地利用改革 ， 重点还是挖潜 ， 比如“盘活利用存量工业用地、探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制 ， 完善闲置土地使用权收回机制 。 ”从产业升级方面来说 ， 深圳现有的产业用地布局较多 ， 挖潜的重点是产业用地腾挪 。
根据2018年的数据 ， 深圳现有产业用地304平方公里 ， 抛开270平方公里的永久的产业区块线 ， 还剩34平方公里 。 总体来讲 ， 深圳还有80平方公里的发展空间[997(总面积)-974(生态红线)-20(基本农田)-923.5(已建成区面积)] ， 此外37.9平方公里的商服用地也有腾退的空间 。
中新经纬|李宇嘉：深圳大礼包背后，隐藏中央几点深意
本文插图

图1 2018年深圳存量建设用地结构表
而且 ， 深圳的已建成区面积在国内能排到前几位 。 随着产业的升级换代 ， 这923.5平方公里的已建成区面积 ， 还有挖潜利用的空间 。 以2020年12平方公里建设用地供应算 ， 简单匡算 ， 存量盘活能供应15年左右 。 这样看 ， 深圳缺地的问题 ， 理论上看是个伪命题 。
再比如 ， 这次方案提出“推进二、三产业混合用地” ， 这就是对土地和空间利用效率的极大提升 。 未来 ， 一般制造业都会外迁 ， 留下的是先进制造业、高科技制造业、现代服务业 。 这些产业对空间的需求 ， 其实是很小的 ， 完全不是过去车间那种概念 。 除少量制造空间外 ， 更多是紧凑型的研发、设计、中试 ， 以及配套的生产生活服务 。
所以 ， 一宗地基本就可以解决全部需求 ， 甚至上下游也能够涵盖 。
【中新经纬|李宇嘉：深圳大礼包背后，隐藏中央几点深意】 三、住房供应会增加 ， 但房价短期不会降


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