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中新经纬|李宇嘉：深圳大礼包背后，隐藏中央几点深意( 二 )


深圳城市地位升级 ， 不再只是经济特区 ， 而是湾区和深莞惠都市圈核心 。 因此 ， 未来人口还会大规模地增加 。 腾出来的空间 ， 更多的将转为住宅用地 ， 满足人才流入对住房及公共配套的需求 。
此前住建局的官员也表示 ， 未来深圳住房用地占比 ， 要从现在的20%提升到至少25% 。 参照发达国家的大城市来说 ， 这一比例提到30%-40%才是合理的水平 。
此次方案提出“探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题” ， 其实核心就是调整规划 ， 将产业用地调整为居住用地 。 这是一项很大的创新 ， 因为国家现在对于产业空心化、地产化较为担心 ， 规划调整很谨慎 。
但对深圳来说 ， 产业和城市地位升级了 ， 空间结构还留在工业时代 。 因此对将工业用地转为住宅用地 ， 中央、国土管理部门、深圳市三方达成了一致意见 。 这其实是深圳楼市的重大利好 ， 虽然未来房价能不能降下来尚未可知 ， 但至少供应量会明显增加 。 对满足深圳旺盛的购房需求、改善深圳不到25%住房自有率 ， 是个好消息 。
当然 ， 调整绝没那么简单 ， 产业退出、“工改居”的更新是渐进的 ， 每一宗地的规划调整 ， 都要与国土空间规划、控规衔接 ， 要与原用地主体协商谈判 ， 需要看公共配套能否落地 ， 要召开听证会等 。
过去十几年 ， 深圳楼市的诱惑太大 ， 很多地块的利益关系盘根错节 ， 历史遗留问题很多 ， 过去可以靠城市更新和房价上涨买单 ， 但如今在“房住不炒”的大背景下 ， 解决这些问题已不能再靠涨价 。
此次方案提出“探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制 ， 完善闲置土地使用权收回机制 。 ”就是要求深圳要创新体制机制 ， 推动土地要素市场化 ， 平衡各方利益 ， 破解遗留难题 。 其实 ， 这些工作若干年前已在推进 ， 容易啃的骨头啃完了 ， 剩下的都是难啃的硬骨头 。
所以 ， 到2035年能调整完即是一个理想的结果 。 但这期间 ， 还充满了各种不确定性 ， 所谓“一分部署、十分落实” ， 改革极其考验深圳的主政者以及基层干部 。 这样看 ， 也不能指望深圳住房供求矛盾中短期内就能破解 ， 而房价中短期内下降 ， 也是不可能的 。
四、做好啃硬骨头的准备
此次方案中 ， 土地管理还有一个重点：“将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准 。 ”这一内容 ， 早在今年8月份自然资源部发布的《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》就有表述 。 这次中央发布的方案 ， 相当于正式授权 。 也就是说 ， 深圳可以购买外围城市的建设用地指标 ， 然后将深圳的基本农田调整为建设用地 。 因此 ， 方案发布以后 ， 深圳20平方公里的基本农田 ， 有望调整为建设用地 。
不过 ， 授权和委托毕竟还是有区别 。 打个比方 ， 原来是领导直接做 ， 现在放心让你操刀 ， 但是否真的可以按照自己的意思办 ， 还有很多约束条件 ， 特别是涉及农地和生态红线 。 一直以来 ， 建设用地指标代表着地方政府与GDP政绩的强相关 。 深圳可以调整 ， 则别的城市也可以调整 ， 一旦如此就可能变成上项目、拉投资 ， 再想恢复就会变得困难 。 所以 ， 国家在用地指标上把控严格 ， 特别是农用地转非农 。 对深圳授权 ， 关键是转换理由是否扎实？是否真的提高了用地使用的效率？如果不是 ， 授权和委托 ， 也都可以统统收回 。
而且 ， 尽管深圳可以购买外围的建设用地指标 ， 但外围城市也有发展的诉求 ， 不会轻易把自己的指标卖出 。 如果外围城市和深圳的地均产值差距很大 ， 也可以通过“增减挂钩”实现双赢 ， 但城市间的合作需要诸多磨合 ， 平衡多种利益牵扯 。
中新经纬|李宇嘉：深圳大礼包背后，隐藏中央几点深意


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