值得注意的是 ， 房地产企业有息负债增速达标率整体明显下滑 。 其中 ， 有息负债增速未超过阈值的房企占比由2019年底的66%下降至2020年上半年的48% 。 其中绿档、黄档及橙档房企达标率分别由89%、68%、70%下降至74%、44%、33% ， 而红档房企由于提前开始去杠杆进程 ， 有息负债增速逐步回落 ， 达标率由32%小幅上升至36% 。

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10月15日 ， 港股市场上 ， 中国恒大（3333.HK）昨日大跌16.96%后 ， 午后一度跌4.5% ， 最终收盘报15.76港元跌幅1.87%；恒大此前折价配股筹资43亿 。 此外 ， 融创中国（1918.HK）午后一度跌1.85% ， 最终收盘报29.40港元跌幅1.34% 。 其余房地产股中 ， 合景泰富集团（1813.HK）午盘后最高跌5.33% ， 收盘跌4.41%；绿城中国（3900.HK）最高跌约3.80% ， 收盘跌2.95%；中国海外发展（0688.HK）收盘跌2.41% 。
2016年末以来 ， 房地产监管持续加强、融资不断收紧 。 对于未来 ， 业内预期房地产融资或将放缓 。
从各种融资渠道看 ， 房地产贷款增速逐渐回落 ， 与总体贷款增速基本保持一致 。 据中金统计 ， 2020年1-6月 ， 房地产贷款同比增长13.1% ， 略低于总体贷款增速13.2% 。 房地产贷款增速已经较2016年末27%的高点大幅下滑 。 其中 ， 房地产企业开发贷同比增速从2018年3季度24.5%的高点降至今年上半年8.5%；个人住房贷款同比增速从2016年底38.1%的高点降至今年上半年15.9% 。
房企境内发债大幅回落 ， 但境外发债不断增大 。 2020年前3季度 ， 房地产企业境内债券净融资1462亿元 ， 较2019年全年-69亿元回升；其中3季度净减少134亿元 。 2017年以来 ， 房地产企业境内债券净融资较2016年8204亿元大幅下滑 。 今年前3季度 ， 房地产企业境外债券净融资折人民币2055亿元 ， 高于境内债券净融资 。 近期国内外利差扩大、人民币汇率升值加速 ， 为境外融资创造了有利条件 。
房地产信托、房地产类ABS明显回落 。 此前 ， 房地产贷款和债券融资2017年收紧后 ， 房地产信托资金净增量从2016年1418亿元上升至2017年8533亿元 ， 之后逐年下降 ， 2019年降至165亿元 ， 今年上半年净减少2028亿元 。 今年前3季度 ， 个人住房抵押贷款CLO发行1630亿元 ， 较2019年5163亿元大幅下滑 。 此外 ， 今年以来 ， 商业房地产抵押贷款ABS发行301亿元 ， 不动产投资信托REITs发行134亿元 ， 规模相对较小 。
过去几年 ， 上市房地产公司负债增速明显放缓 ， 但负债率仍然处于高位 。 今年上半年 ， A股上市房企总负债同比增长13.8% ， 增速较2017年底32.8%明显回落 。 今年上半年末 ， A股上市房企总体资产负债率为79.7% ， 明显高于房地产以外非金融企业总体资产负债率58.2% 。 2018年以来 ， 上市房企总体资产负债率趋于平稳 。
银行体系如何应对
此前 ， 光大证券(601788,股吧)银行业首席分析师王一峰表示 ， 在房地产融资政策从严的背景下 ， 高负债、高杠杆房企压力相对较大 ， 房地产融资业务合规性风险和信用风险压力有所上升 。 对此 ， 银行体系做出了响应 。 包括：
对四档客户有息负债增速给予差异化限额 ， 实施差异化风险管控和新增融资管理 。 特别是对明股实债等变相融资、增加隐性负债的方式 ， 重视合规性检查 。
高度关注高杠杆率头部房企信用风险 。 在融资受限后 ， 企业现金流高度依赖项目销售回款 ， 需要控制好销售回笼资金 ， 特别是要防范债务集中到期的流动性风险 。
从紧的融资环境将倒逼房企加速销售、缩短回款周期 ， 银行需加强项目进度和销售收入封闭监控管理 。
对于项目进展缓慢 ， 销售回款乏力的项目 ， 企业资金链会变得更加不稳定 ， 需防范集中退出风险 。
他认为 ， 当前阶段 ， 我国房地产融资资产质量总体稳定 ， 银行表内房地产企业贷款不良率在1%以内 ， 按揭贷款不良率0.3%、关注率0.5% 。 按揭贷款RAROC回报较高 ， 资金供需两旺 ， 中小银行投放热情高涨；表内企业贷款更多表现中小银行关注率有所上行 。 表内贷款抵质押物充足 ， 风险损失率较低 。 影子银行体系房地产风险较表内偏高 ， 信用类融资风险缓释能力相对不足 。

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