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高质量|资色·深度丨负债合理、土地成本较低 鸿坤有望实现业绩的高质量增长

    “三道红线”从供给侧限制房企有息负债增速 ， 势必会加速行业洗牌和分化 ， 叠加房地产行业增速放缓的趋势 ， 房地产行业的竞争将变得更加激烈 。
在新一轮竞争格局中 ， 不同规模的房企可能会呈现不同的发展趋势 ， 虽然中小房企整体被认为安全边际不足 ， 但部分中小房企由于负债相对合理 ， 且并非此次降负债的重点对象 ， 反而具备较强的抗风险能力 ， 如果具备独特的发展优势 ， 则有望实现高质量的业绩增长 ， 比如鸿坤集团 。
负债处于合理水平
“三道红线”之后 ， 房企都在自查负债情况 。 诸葛找房数据研究中心监测的100个上市房企中 ， 房企踩线的占比高达86% ， 其中 ， 14家房企位于绿色档 ， 28家房企位于黄色档 ， 36家房企位居橙色档 ， 22家房企位于红色档 ， 绝大部分上市房企都已经触发监管红线 。
没有触碰或少触碰“三道红线”（剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、房企的净负债率不得大于100%、房企的“现金短债比”小于1）的房企具备更多的发展机会 ， 鸿坤集团自查的结果是：两条指标处于“红线”以内 ， 仅现金短债比一项指标“踩线” 。
【高质量|资色·深度丨负债合理、土地成本较低 鸿坤有望实现业绩的高质量增长】据和讯房产测算 ， 截止2020年上半年 ， 包括短期借款、长期借款、应付债券、一年内到期的非流动性负债在内 ， 鸿坤集团的有息负债总额为156.64亿元 ， 净资产负债率为95.12% ， 低于100%的红线标准 。 截止2020年上半年 ， 鸿坤集团剔除预收款后的资产负债率为69.92% ， 亦在红线标准以下 。
根据2020年半年度报告 ， 鸿坤集团2018年末、2019年末和 2020 年 6 月末资产负债率分别为 79.38%、80.26%和79.47% ， 连续三年维持在比较稳定的水平 。 高负债一直是房地产的特点 ， 据媒体统计 ， 截至2019年 ， 50家大型房企中 ， 过半数的资产负债率超过80% 。 相较而言 ， 鸿坤集团的负债情况处于行业正常范围 。
鸿坤集团CFO乔振生表示：“鸿坤的资产负债率一直保持在相对健康水平 ， 并未有相关媒体报道的出现资金和负债危机的情况 。 ”他进一步强调 ， 目前 ， 鸿坤集团也在进一步优化债务结构 ， 有望在明年实现三项指标均不超出‘红线’ ， 公司的资金情况还是相当良好 。
拿地优势明显
在当前的政策环境下 ， 负债率越低的房企发展速度可能越大 ， 这些房企普遍被认为具有较大的增长潜力 。
虽然 ， 鸿坤集团上半年的营收出现下降 ， 但截至目前 ， 公司已经采取相应的经营措施将影响降到最低 ， 并未出现因疫情原因导致的裁员及降薪 ， 各项目的生产经营也在逐渐恢复到疫情前的正常状态 。
更重要的是 ， 鸿坤集团的业绩下降并非个案 ， 而是行业普遍现象 。 统计局数据显示 ， 2020年1—6月份 ， 我国商品房销售面积69404万平方米 ， 同比下降8.4% ， 其中 ， 住宅销售面积下降7.6% 。
实际上 ， 鸿坤集团的发展呈现很稳定的趋势 。 公开数据显示 ， 过去三年 ， 鸿坤集团的销售额分别为154.2亿元、170.5亿元、192亿元 ， 平均增速12% 。 在业内人士看来 ， 市场调控政策频出 ， 对很多中小房企都产了很大的影响 ， 但是鸿坤集团依然以一个稳健的步伐在持续增长 。
稳健背后或与鸿坤集团独特的发展模式有关 ， 作为一个城市运营商 ， 鸿坤集团有16年的城市一二级联动开发运营经验 ， 在产业开发运营、城市商业配套、养老医疗配套、休闲体育配套方面都形成了独特的竞争优势 ， 这也是鸿坤集团在获取土地方面与别的企业不一样的地方 。
可以确定的是 ， 基于独特的优势 ， 鸿坤集团所获取的地块优于同行业其他公司 。 截至 2020 年 6 月末 ， 鸿坤的土地储备大约270.27万平方米 ， 主要位于北京、河北、天津、安徽等区域 。 据鸿坤集团内部人士透露 ， 预计未来在深耕城市和战略重点区域鸿坤还将有大量项目落地 。


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