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商品房|9月商品房销售创历史同期新高，“三道红线”下房企投资趋于稳健

10月19日 ， 国家统计局发布“2020年1—9月份全国房地产开发投资和销售情况”数据 。 今年三季度以来 ， 房地产市场延续了此前的回温态势 ， 市场表现持续升温 。 其中 ， 在房企加速推盘等因素的刺激下 ， 9月单月的销售面积和销售金额均创下历史同期新高 。
同期 ， 房地产开发投资、房企到位资金等数据也在持续回暖 。 进入第三季度 ， 房地产开发景气指数超过100的临界点 ， 并不断接近疫情前的水平 。
但由于前期“缺口”较大 ， 截至9月末 ， 全国商品房销售面积仍然低于去年同期 ， 意味着市场距离此前两年的峰值仍有差距 。
与此同时 ， 市场环境在不断变化 。 随着“三道红线”为主的融资监管政策付诸实施 ， 房企在投资、融资、拿地、销售等方面的策略都在调整 。 分析人士认为 ， 四季度的市场走势仍存疑问 。
融资新政刺激推盘
在遭遇疫情重创后 ， 房地产市场从今年二季度开始逐渐回温 ， 升温势头延续至今 。 在这期间 ， 随着信贷政策的宽松和前期压抑需求的释放 ， 市场交易量一直维持在高位 。
今年9月单月 ， 全国商品房销售面积为1.86亿平方米 ， 同比上涨7.25%；销售额为1.87万亿元 ， 同比上涨16% 。 两项指标均创下历史同期新高 。 这也是自今年5月以来 ， 楼市成交规模连续5个月高于去年同期 。
就9月市场而言 ， 房企加速推盘 ， 以及部分企业降价促销 ， 成为刺激市场交易的关键因素 。
上海易居研究院的一份统计显示 ， 9月100个城市新建商品住宅供应量为7529万平方米 ， 创下近10年的月度新高 。
该机构指出 ， 历史上 ， 9月份普遍都是预售政策较为宽松、供应明显增加的月份 。 此次出现供应井喷 ， 最核心的原因在于 ， 今年三季度“三道红线、四档管理”政策已经开始实施 ， 房企从稳定现金流、降低负债、防范经营风险等角度出发 ， 会加快向房管部门申请预售许可证 。
“换句话说 ， 房企推盘心切 ， 希望在近期加快推盘和促销 ， 以应对‘三道红线’所带来的压力 。 ”
“三道红线”是指监管层根据资产负债率（剔除预收款后）、净负债率、现金短债比等三项资金链指标 ， 对房企的融资实施分类管理 。 自今年8月首次提出并开始试点后 ， 回笼资金、降负债的压力逐渐在行业浮现 ， 为此 ， 一些房企启动大规模促销 。
以恒大为例 ， 9月6日 ， 恒大董事局主席许家印紧急签发促销文件 ， 对旗下600多个楼盘实施打折 ， 目的是实现“金九银十”共销售2000亿元、单月销售1000亿元的目标 。
从实际效果看 ， 自2020年9月1日至10月8日的38天内 ， 恒大已实现合约销售金额1416.3亿元 。
但由于前期的缺口较大 ， 今年前三季度 ， 全国商品房销售面积仍比去年同期微降1.8% 。 分区域看 ， 除东部地区实现销售回正外 ， 中部、西部和东北地区均不及去年同期 。
房企出货意愿仍强烈
受销售持续升温的影响 ， 今年前三季度 ， 房地产市场的多项指标都出现好转 。
1-9月 ， 全国房地产开发投资103484亿元 ， 同比增长5.6% ， 增速比1-8月份提高1.0个百分点 。 同期 ， 房地产开发企业到位资金136376亿元 ， 同比增长4.4% ， 增速比1-8月份提高1.4个百分点 。
9月 ， 房地产开发景气指数为100.43 ， 比8月份提高0.11点 ， 并已连续三个月位于100点的“合适景气水平”之上 。
但值得注意的是 ， 在三季度政策表态频繁、调控总体收紧的情况下 ， 房企的策略已经出现变化 ， 并已影响到部分数据的表现 。
今年以来 ， 房企的拿地面积一直处于负增长态势 。 其中 ， 9月单月 ， 全国房地产开发企业土地购置面积3064万平方米 ， 同比下降4.8% 。 同期 ， 商品房新开工面积也处于下滑态势 。
有北京房企人士向21世纪经济报道表示 ， 由于调控政策趋于严厉 ， 市场风险加大 ， 今年下半年以来 ， 企业的投资策略趋向于稳健 ， 甚至保守 ， 很多企业减少了拿地规模 。 与此同时 ， 地价的不断攀高 ， 也令不少企业望而却步 。


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