房地产|“金九银十” 一线城市新房、二手房价涨幅收窄( 二 )
对此 ， 丁祖昱进一步指出 ， 9月全国商品房销售面积和销售金额同比增速均较8月同期出现收窄 ， 分别为6.4个百分点和11.1个百分点 。 今年虽受疫情影响 ， 整体开发销售节奏有所后移 ， 但9月仍是各大开发商的重点布局的月份 。 因此 ， 9月销售面积、金额涨幅收窄 ， 在某种程度上代表了市场成交后劲的严重不足 。 “目前以价换量、加紧回款已成为广泛销售手段和目标 。 但联系部分城市新房去化遇阻现实来看 ， 前述销售模式在部分二三线城市效果并不理想 。 ”
房企融资环境预期收紧
当前“金九银十”已步入后半程 ， 多家分析机构认为政策端调控收紧已在所难免 。 据中原地产监测数据显示 ， 全国房地产调控在2020年9月单月累计次数为35次 ， 年内合计政策调控次数高达403次 。
8月28日 ， 住建部发布《住房和城乡建设部强调：落实城市主体责任 ， 确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标》的消息 ， 沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市房地产行业的负责人参加工作会商会 。 中原地产首席分析师张大伟认为 ， 整体来看 ， 9月各地收紧的调控政策虽然力度不大 ， 但依然代表了房地产调控的趋势是“一城一策”、“房住不炒” ， 维持房地产市场的平稳 ， 上涨过快必会导致调控升级 。
而从土地购置端看 ， 在备受关注的“三道红线”门槛之下 ， 房企开发投资活动的融资环境预期收紧 。 8月底 ， 住建部和央行召开的重点房企座谈会 ， 提出实施好房地产金融审慎管理制度 ， 增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度 。
根据随后披露的“三道红线”标准：房企剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍 。 对房企则按“红-橙-黄-绿”四档管理 ， 如果“三道红线”均突破 ， 属“红色”档 ， 开发商不能再增加“有息负债”；“橙色”档房企 ， 负债年增速不得超过5%；“黄色”类房企年负债增速不得超过10%；“绿色”类房企不得超过15% 。
“随着三道红线新规逐步推进 ， 房企更加注重自身创造资金的能力 ， 未来个人按揭贷款、定金及预收款同比增速空间上升 。 ”王小嫱表示；丁祖昱提醒 ， 鉴于“金九”全国商品房销售表现明显不及预期 ， 销售面积、金额的同比增速显著收窄 。 因此 ， 各大房企仍需警惕后续销售回款压力或将持续加大 。
关于下一步楼市价格 ， 严跃进则表示 ， 眼下降价促销仍是主旋律 。 今年四季度各地库存压力依然较大 ， 而前述政策压力也会带来一定影响 ， 预计地产价格表现不会过于强势 。 但在实际交易过程中 ， 购房者仍需警惕各类虚假价格折扣等做法 。
北京商报采访人员陶凤 刘瀚琳
（责任编辑：董云龙 ）
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