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越来越少|年内第二家房企IPO在即 房地产的资本“船票”越来越少？( 二 )


在港龙地产、金辉控股之后 ， 目前在港交所排队的房企还有万创国际、海伦堡地产、奥山控股、三巽控股、大唐地产、鹏润控股、上坤控股、领地控股、实地地产、祥生控股等多家 。 除祥生外 ， 其余均为中小房企 。
从这些企业的资料来看 ， 规模小、区域布局集中、负债率高、融资渠道单一、融资成本高是其主要特征 。 如鹏润控股旗下仅有9个项目 ， 2017年及2018年的收益分别是3.57亿元、2.24亿元 ， 利润不足亿元 。
另一家拟上市的房企实地地产 ， 2019年末未偿还借款总额为126.57亿元 ， 其中一年内需要偿还的短债35.84亿元 ， 而实地持有的现金及现金等价物只有20.39亿元 ， 现金不足以覆盖短债 。
这些房企的IPO之路堪称坎坷 。 其中 ， 万创国际已经四次申请上市失败 ， 大唐地产已第三次递交招股书 ， 海伦堡、奥山控股、三巽集团则是二度IPO 。
资本市场对房企融资、拿地、公司治理等方面的“加持”作用为业界所公认 。 在内地融资政策严厉的情况下 ， 近年来 ， 不少中小房企冲击港股IPO ， 并搭上资本市场的“快车” 。 但今年以来 ， 房企上市之路似乎更加坎坷 。
是港交所的要求更加严格了吗？
中国企业资本联盟副理事长柏文喜向21世纪经济报道表示 ， 交易所主要从申请材料形式上的合规性与程序上的合法性、信披的完备性等方面进行审查 。 近期申报的企业以中小房企为主 ， 未通过审查可能就是这几个方面出了问题 ， 而非港股对地产股的审核更加严格了 。
某大型上市房企融资部门负责人向21世纪经济报道表示 ， 与A股相比 ， 香港资本市场更看重财务、回报的稳健和业绩的可持续性 ， 近年来 ， 行业分化严重 ， 中小房企在拿地、融资、销售溢价等方面的劣势越来越明显 ， 财务表现大受影响 。
他表示 ， 即使成功上市 ， 这些企业的股价和市值表现也不会很好 。 据悉 ， 2019年上市的房企中 ， 德信中国、新力控股在上市首日就曾“破发” 。
该人士认为 ， 今年以来愈加严厉的调控政策 ， 以及监管层对房企融资的“三条红线”管理 ， 会加剧中小房企的劣势 ， 在基本的财务指标不能达标的情况下 ， 这些企业上市的难度必然会加大 。
上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进认为 ， 内地房企登陆港股的窗口期已过 。 随着行业从黄金时代走向白银时代 ， 以及内地楼市调控趋于常态化 ， 近两年来 ， 行业的市场空间和房企的盈利能力都在下降 。 受此影响 ， 即使是规模较大的传统房企 ， 市盈率也很难攀高 。
在传统房企的资本“风口”逐渐远去的同时 ， 物管行业反而迎来上市热潮 ， 且无论股价还是市盈率 ， 都高于传统房企 。 2019年登陆港股的保利物业 ， 每股定价达到35.1港元 ， 募资净额为45.79亿港元 。 而同年上市的千亿房企中梁控股 ， 每股定价仅为5.2-6.88港元 ， 募资净额仅为29.18亿港元 。
据统计 ， 今年以来 ， 已有兴业物联、烨星集团、建业新生活、金融街(000402,股吧)物业、弘阳服务和正荣服务等6家物管企业登陆资本市场 ， 另有14家企业已递表排队等待中 。
（作者：张敏编辑：李清宇）
（责任编辑：邱利 HN154）


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