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北京楼市|北京楼市悄然回暖 新房项目火热厮杀

作者： 孙梦凡 宋然
[ 贝壳研究院数据显示 ， 2020年国庆假期期间 ， 北京二手房市场量升价稳 ， 日均成交量同比增长约80% 。]
曾让无数地产人铩羽而归的北京楼市 ， 正出现一些新变量 。
第一财经采访人员了解到 ， 从十一黄金周开始 ， 北京部分项目给出8.5折优惠 ， 且优惠一直在持续；而另一方面 ， 一些纯商品住宅项目正以较高的价格给区域板块重新“定价” 。 价格之外 ， 各项目销量也冷热不均 。
从价格到销量 ， 北京新房市场被“限竞房”和“纯商品住宅”分成了两个阵营 。
二手房市场同样暗流涌动 。 贝壳研究院数据显示 ， 2020年国庆假期期间 ， 北京二手房市场量升价稳 ， 日均成交量同比增长约80% 。 上述机构指出 ， “近年来改善型换房需求出现提升 ， 带动二手房市场成交量同比走高 。 ”
自“3·17新政”以来 ， 北京楼市已在低温周期调整三年 。 如今 ， 拐点出现了吗？
新房市场冷热不均
在北京新房市场 ， 黄金周这波降价的急先锋是限竞房 。 在竞争激烈的亦庄新城板块 ， 招商臻珑府的降价空间已超过50万元 ， 绿地海珀云翡的特惠房源优惠力度甚至达到200万元 ， 8.5折优惠更是席卷大部分限竞房产品 。
而在纯商品住宅市场 ， 一些典型项目的表现却与限竞房截然不同 。 颐和金茂府在开盘当日即成交202套房源 ， 货值约50.6亿元；融创香山壹号院、北京金茂府都取得了不错的销售成绩 。
价格“对立”之外 ， 市场对两种住宅的认可程度也大相径庭 。 房山的旭辉城从入市以来就在折价销售 ， 然而销售情况仍然堪忧 。 在北京 ， 以亦庄新城、门头沟、顺义、青龙湖等为代表的几大板块 ， “滞销”现象同样非常严峻 。
“原因在于这些板块的供应量过大 ， 区域内供大于求的现象比较严重 ， 供需失衡 。 ”合硕机构首席分析师郭毅表示 ， 另外 ， 这些区域在地理位置上不算优越 ， 从交通到配套均有不完善之处 ， 对购房人的吸引力不大 。
实际上 ， 这种现象已持续两年有余 。 2019年下半年起 ， 北京土地出让格局悄然发生变化 ， 从过去的限竞房地块一统天下 ， 逐步过渡到纯商品住宅地块占据核心 ， 而这种改变正是造成目前局面的根本原因 。
因此可以说 ， 今年是北京商品住宅回归的元年 。 郭毅表示：“在热点片区 ， 一些新建商品房在产品打造、建筑审美、空间尺度感和居室功能细节的打造和提升 ， 均满足了追求高品质的终极改善家庭的需要 ， 因此取得很好的销售业绩 。 ”
目前 ， 这些住宅项目以高出周边限竞房一两万元的价格上市 ， 同时又取得比较好的销售业绩 ， 给市场传递了不一样的价格预期 ， 形成全新的价格标杆效应 。 郭毅认为 ， 在这种背景下 ， 整体片区价格看涨 ， 将带动一部分限竞房的去化速度 。
这是北京楼市“回暖”声音的由来 。 然而业内专家却认为 ， 上述“回暖”带有一定假象 ， 市场的本质仍然是稳定的 。
贝壳研究院数据显示 ， 北京新房市场2020年1~9月商品住宅累计供应面积525万平方米 ， 同比上涨8.8% ， 累计成交面积475万平方米 ， 同比下降4.9%；9月成交均价为46546元/平方米 ， 同比下滑12% ， 长期来看 ， 处于平稳波动区间 。
有业内专家对第一财经表示 ， 从整体来看 ， 供过于求的局面没有发生改变 ， 特别是北京土地供应量一直比较大；需求端也比较稳定 ， 限购限贷严格执行 ， 让一部分购房需求因为资格和资金问题无法很快释放 。
因此 ， 基于目前供过于求的状态 ， 一些局部热点商品住宅项目只是设立了局部的价格标杆 ， 并不能带动整体市场价格的上涨 。
目前 ， 北京市场格局鲜明：分化较严重 ， 一部分热销项目树立了全新的价格标尺；而另一部分项目则因为地段、品质、区域竞争环境激烈等 ， 整体定价水平保持在相对低位的状态 。


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