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北京楼市|北京楼市悄然回暖 新房项目火热厮杀( 二 )


郭毅认为 ， 这种情况随着在售项目的去化可能会缓解 ， 但是缓解周期比较长 ， 因为这些片区整体库存压力比较大 ， 因为片区内严重的库存压力 ， 形成了下拉作用 ， 冲抵了房价上行的片区 。
未来 ， 市场还会保持这种冷热交织状态 ， 即典型个案的热销和整体市场面的走冷 ， 典型片区房价走高和整体市场房价企稳下行 。
二手房成交有望创新高
相较于新房市场的厮杀态势 ， 下半年来 ， 北京二手房市场正悄然回暖 。
中介王琳明显感觉到了这波热度 。 10月5日那天 ， 有客户联系约看房山区的一套别墅房源 。 这里距北京市中心70多公里 ， 小区被湿地公园环绕 ， 是名副其实的“远郊” ， 房源自5月份挂牌以来无人问津 。
对突然而至的看房者 ， 她感觉很惊喜 。 “这套下叠是小区总价最低的一套 ， 业主着急出售 ， 已经在考虑调低报价 。 目前小区共有25套二手房在售 ， 报价从345万到900万元不等 ， 暂时没有成交记录 。 ”
王琳只是这波热浪的参与者之一 。 贝壳研究院数据显示 ， 十一假期北京经纪人“总带看量”突破5万次 ， 同比去年2.96万次增幅明显 ， 高居全国之首 。 回龙观、望京、双井商圈带看热度最高 ， 排名城市商圈TOP3 。
早在年初时 ， 市场还是另一番景象 。 今年一季度北京二手住宅网签量仅22231套 ， 创2012年一季度以后的新低 ， 王琳负责的商圈带看一度停止；再往前回溯 ， 2019年市场同样低温前行 ， 业主调价行为屡见不鲜 。
但从二季度开始 ， 北京二手住宅网签量翻倍反弹 ， 环比增长132.6% 。 到三季度 ， 网签量达49671套 ， 环比二季度增长6.6% ， 同比增长33.84% 。 我爱我家(000560,股吧)研究院将当前市场表现总结为：“3·17新政”以来的最佳时刻 。
“2017年‘3·17新政’后北京二手房量价大跌 ， 市场降温极为明显 ， 但在近三年时间里 ， 今年二三季度的市场整体上与2018年同期不分伯仲 ， 甚至略高一筹 ， 热度在近三年里相对较高 。 ”我爱我家研究院表示 。
在上述研究院看来 ， 楼市此前虽受到冲击 ， 但疫情过后会在累积需求的支撑下快速恢复 。 二季度市场成交暴增 ， 在网签滞后性影响下甚至使三季度网签量还在继续上升 。
郭毅则告诉采访人员 ， 当下新房市场降价促销 ， 带动了整体市场需求升温 ， 部分购房人卖旧意愿在增加 ， 市场活跃度明显提升 。
另一方面 ， 市场预期正逐步改善 ， 一些新上市的商品房带来较高的房价标准 ， 部分社区价格企稳升温 ， 带动房东挂牌房源 ， 并促进部分购房人抄底进场 。 供需两个层面共同挤压 ， 带动二手房市场活跃度提升 。
感受到市场热度变化 ， 已有购房者蠢蠢欲动 。 “想要朝阳区成交价400万元以内的房子 ， 租售比高的住宅 ， 最好老小区顺便等拆迁 ， 要装修差学区差的 ， 纯投资 。 ”10月20日 ， 有购房者在某中介平台置业群中称 。
值得注意的是 ， 当下北京市场以刚需及改善客群为主 ， 想靠短期赚差价及吃租金或许并非划算的“买卖” 。 有中介告诉采访人员 ， 因租金收益不好 ， 有业主打算卖掉望京一套房源 ， 但在挂牌的这半个月来 ， 已降价48万元 。
我爱我家北京区域数据显示 ， 三季度北京全市二手住宅成交均价为56028元/平方米 ， 环比下跌1.90% ， 同比下跌0.86% ， 较历史最高点低出一成左右 。 “近三年季度均价基本在5.6万元上下波动 ， 是历史上最为平稳的时刻 。 ”
房天下(NYSE: SFUN)数据同样表明 ， 10月份北京二手住宅价格下浮0.39% ， 稳定的价格反倒给刚需群体提供了上车好时机 。
克而瑞预计 ， 考虑到北京楼市走出疫情影响 ， 单月二手住宅网签量连续5个月在1.6万套以上 ， 再加上年底业绩冲刺 ， 预计今年全市二手住宅成交套数有望突破16万大关 ， 创“3·17新政”以来的新高 。


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