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富力地产|多途径调杠杆减负降压，富力地产流动性优化显成效

近两个月 ， 房企们都忙着减负债去杠杆 ， 富力地产也同样动作频频 。
从资产盘活、股权融资到债券偿付 ， 在这条“减负降压”的路上 ， 富力地产明显走得从容稳健 。 同时 ， 热销的新楼盘、和天猫好房的成功合作 ， 以及明显回暖的酒店业务 ， 也在为其提高整体流动性产生重要作用 。
一边努力偿债 ， 一边业务提速 ， 富力地产的这一把“拼劲” ， 成效究竟如何？
01流动性上去了
2020年9月29日 ， 富力地产发布《潜在出售于广州富力国际空港综合物流园的权益》的公告 ， 称其已与黑石集团签订了意向书 ， 拟转让广州富力国际空港综合物流园70%的权益 。 虽然此次转让物流园的对价尚未披露 ， 但根据这份公告 ， 双方的商讨已经有了实质性进展 。 交易完成后 ， 应该能为富力地产带来一笔可观的现金流 。
这块曾经由富力地产在2010年正式挂牌的物流园 ， 前期投入达到30多亿元 ， 占地面积超过2200亩 ， 地处广州空港经济圈的东北面 ， 与广州新白云国际机场、联邦快递亚太转运中心相毗邻 ， 周边还有京珠高速、机场快线延伸线、广清高速等立体交通体系 。
在此之前不久 ， 富力地产刚刚完成广州CBD某写字楼的权益转让 ， 交易规模接近20亿元 。
除此之外 ， 2020年10月5日 ， 富力地产公告完成了2.57亿股新H股的配售 ， 获得的24.98亿港元配售净额 ， 将被用于偿还公司的境外债务 。
值得关注的一点是 ， 此次配售完成后 ， 富力地产扣除预售款的资产负债率预计可降至69.72% ， 达到了监管要求的范围 ， 另外净负债率也预计下降7个百分点 ， 整体“减负降压”工程有了比较明显的成果 。
2020年9月30日 ， 富力地产完了“16富力11”的回售登记工作 ， 相关人士表示 ， 其中一家大型股份制银行保留持有10亿元以上的债券规模 ， 可以理解为对富力地产持续看好的信号 。
据了解 ， 截至10月15日 ， 富力地产已经完成了本期债券的本息兑付工作 。 该笔债券是富力地产2016年10月19日发行的合计规模为57亿元的私募债 ， 目前最新评级为AAA 。
Wind数据显示 ， 富力地产现金到期债务比在2020年6月末达到9.29% ， 属于近三年各报告期中出现的最高值 ， 再考虑到近两个月的卖力偿债 ， 全年的现金到期债务比应该还会进一步提升 ， 这也意味着富力地产的整体流动性正在不断提高 。
富力地产|多途径调杠杆减负降压，富力地产流动性优化显成效
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注：现金到期债务比=经营活动产生的现金流量净额/（短期借款+一年内到期的非流动负债+应付票据）*100%
02 营销火起来了
如果仅仅通过盘活资产和股权融资来获得现金流、偿付债务 ， 以达到降低杠杆的作用 ， 那只能算是短期的应变之策 。 真正要解决现金流问题 ， 除了整体财务政策上的把控外 ， 关键还在于更具持续性的经营销售情况 。
“金九银十”已经过半 ， 富力地产也交出了9月份的成绩单 。 公告显示 ， 其9月份的合约销售总额为140.1亿元 ， 销售面积约115.13万平方米 ， 同比分别增长了24%和11% ， 环比则分别上升29%和18% ， 怎么比都算是一个不错的成绩 。
截至2020年9月底 ， 富力地产已经实现866.3亿元的权益销售额和739.06万平方米的销售面积 。 而这其中有很大一部分业绩正是依托于线下热销的新楼盘 ， 以及线上和天猫好房的首次成功合作 。
2020年9月19日 ， 广州第二CBD ， 城市“新中轴”核心区的新楼盘“富力南驰·富颐华庭”首期正式开盘 ， 2小时内销售额达到26.8亿元 ， 去化率约为100% ， 创下广州近5年的单次开盘记录 。
强大的“吸金能力”背后 ， 是原名为茅岗路以西城中村改造的一个项目 ， 是富力地产在城市更新领域中率先布局 ， 且在同期城市更新项目中率先启动预售的标杆项目 ， 亮点在于涵盖超过50万方的自建商业综合体以及多维的立体交通路网 。


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