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融创服务|物企“扎堆”分拆赴港，融创服务能否“脱颖而出”？


融创服务|物企“扎堆”分拆赴港，融创服务能否“脱颖而出”？
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图片来源@视觉中国
文丨港股研究社
五年前 ， 地产行业正热 ， 融创中国董事长孙宏斌曾放出豪言 ， 不会谋求融创的物业管理公司分拆上市 ， 因为物业公司就像办公共服务类机构 ， 如果被分拆上市的话 ， 将使得物业公司变成赚钱的工具 ， 这种做法并不可取 。
但进入2020年 ， 这种说法不攻自破 。 10月20日融创中国发布公告 ， 建议分拆融创服务控股有限公司于香港联合交易所有限公司主板独立上市 。 最终没有逃过“真香定律”的融创服务为什么会选择赴港敲钟？赶上物业服务这个风口的融创服务 ， 又会对整个市场的格局产生什么影响？
融创服务分拆上市“早有预谋”
据华盛资讯显示 ， 截至2020年9月10日 ， 港股25家上市物业管理公司年内股价平均上涨63.6% ， 仅有5家出现下跌 ， 随着物业管理板块的走势优于整个大盘 ， 整个市场迎来了一股物业拆分浪潮 。 融创服务赴港的时间点无疑赶上了一个利好风口 。

事实上 ， 融创中国分拆融创服务并不是心血来潮 ， 从近些年来的一些人事变动以及股权架构调整可以发现 ， 公司对此是早有预谋 。 先是将业务分为了地产及非地产两大板块并设立了相应的管理部门 ， 而后于2019年9月 ， 原融创中国首席财务官曹鸿玲被委任为融创服务集团总裁 。
融创服务从不上市到急于赴港上市的转变 ， 一方面 ， 物业板块近年在港股市场的涨势确实比较喜人 。 银城生活服务股价较招股价高出逾300% ， 鑫苑服务亦高出逾200% ， 永升生活服务、滨江服务、时代邻里、和泓服务、新城悦服务亦较招股价高出100%以上 。
业内普遍认为 ， 港股市场的投资者比较看好物业服务行业未来的发展空间和潜力 ， 港交所成为物业服务企业上市的首选地 。 在此诱因下 ， 星盛商管、宋都服务、合景悠活、荣万家、佳源服务、金科智慧服务以及世茂服务等9家物管企业目前正等待港交所的批复 。
另一方面 ， 融创服务的母公司融创中国当前面临着巨大的偿债压力 。 数据显示 ， 截至2019年年末 ， 融创中国有息负债总额增长近千亿元至3222.70亿元 ， 同比增长逾四成；考虑永续债影响净负债率同比上升5.41%至179.64% 。 融创中国的净负债率和有息负债增幅均排在2000亿元以上规模房企之首 。

更为严重的是 ， 融创中国未来一年内需偿还的有息债务达1357.33亿元 ， 现金及现金等价物为77.43亿元 ， 现金短债比仅为0.57 。
而房产企业想要降低负债一般有三个途径 ， 一是通过股权变更 ， 剥离一部分劣质子公司 ， 优化财务数据；二是引入投资方；三是拆分优质资产单独上市 ， 开辟新的融资渠道 。
出于看好物业服务行业未来的发展空间和潜力 ， 并试图借力资本市场提升集团的市场竞争力 ， 使集团拥有独立的融资平台以及通过建立独立而广泛的投资者基础 ， 为未来发展提供资金的目的 ， 融创中国选择了分拆融创服务 。 那么融创服务登陆港股市场以后能否为危机四伏的融创中国带来一些转机？
业绩稳定增长却高度“依赖”融创中国
从融创服务的招股书数据中可以得知 ， 2017年至今公司一直保持着稳定的业绩增长 。 2017年-2019年 ， 融创服务营收分别为11.11、18.42、28.27亿元 ， 三年复合增长率为59.5% 。 利润则由2017年的0.43亿元增加至2019年的2.7亿元 ， 三年复合年增长率高达150.7% 。 值得注意的是 ， 今年第一季度 ， 其利润由去年的0.14亿元增至0.67亿元 ， 同比增长高达394.9％ 。
融创服务|物企“扎堆”分拆赴港，融创服务能否“脱颖而出”？
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【融创服务|物企“扎堆”分拆赴港，融创服务能否“脱颖而出”？】
此外 ， 融创服务2017年-2019年经营利润分别为1.37亿元、1.73亿元、3.56亿元 ， 对应的经营利润率分别为12.4%、9.4%、12.6% 。 在资金方面 ， 截至2019年底 ， 融创服务拥有现金10.9亿元 ， 同比大增193% 。 2020年一季度末 ， 现金增至18.22亿元 ， 3个月内增幅高达67.2% 。


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