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融创服务|物企“扎堆”分拆赴港，融创服务能否“脱颖而出”？( 二 )


而且公司在业务多元化上也取得了一些进展 。 融创服务的业务分为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务 。 之前公司的主要营收一直系于物业管理服务之上 ， 但最新的招股书数据显示 ， 融创服务非业主增值服务比重已经超过了物业管理服务收入占比 ， 从2017年的47.2% ， 升至2019年的55.6% 。 社区增值服务虽占比不足4% ， 但近三年也在逐步增长 。
但即使融创服务的业绩保持稳定增长 ， 却仍难以避免一些行业顽疾 。 对于物业服务公司而言 ， 其业绩大多对母公司依赖性极强 。 碧桂园服务、保利服务等巨头物业 ， 对于母公司的业务依赖均在90%以上 。
融创服务也不例外 ， 2017-2019年以及2020年一季度 ， 融创服务管理融创集团物业产生的收入分别占物业管理服务所得收入的99.4%、99.1%、99.6%及99.2% 。 而其外拓项目只有2个 ， 收入贡献不足1% ， 涉及在管建筑面积仅135.2万平米 。
融创服务|物企“扎堆”分拆赴港，融创服务能否“脱颖而出”？
本文插图


除了过度依赖母公司之外 ， 融创服务的多项指标与同行业公司相比并不占优势 拉低了其在资本市场的一部分估值 。 截至2019年年末 ， 融创服务的现金及现金等价物为10.90亿元 ， 不及碧桂园的八分之一、保利物业的六分之一 ， 以及雅生活服务的四分之一 。
并且融创服务2019年的整体毛利率和净利率分别仅为25.25%和9.50% ， 几乎处于行业中垫底的盈利水平 ， 另从总体来看 ， 融创服务在2017年—2019年的毛利率虽然呈现上涨趋势 ， 但2020年第一季度的毛利率则为19.6% ， 远低于上市物企29%的平均水平 。
就目前融创服务的业绩表现来看 ， 虽然一直在稳定增长 ， 但众多指标落后同行业玩家 ， 再加上并未克服行业难题和拖后腿的母公司 ， 长此以往 ， 上市后的融创服务估值或许会受到影响 。
搭上“政策红利”顺风车 ， 融创服务市值想象力如何？
今年由于国家印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》 ， 根据住建部初步统计 ， 全国共有老旧小区近17万个 ， 涉及居民超过4200万户 ， 建筑面积约为40亿平方米 。

2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个 ， 涉及居民近700万户 ， 相比2019年的1.9万个小区、约352万户居民 ， 增加一倍 。 老旧小区改造后 ， 必然要引入专业化的物业管理 ， 从而释放出巨大的市场需求 ， 整个物业板块未来的发展潜力未来或将得到进一步的提升 。
港股物业服务今年跑赢了大部分热门板块 ， 因此很多分拆上市的物业股市值已经接近或超过了母公司 。 比如 ， 雅居乐集团市值413亿港元 ， 低于旗下物业企业雅生活服务436亿港元的市值； 绿城中国市值328亿港元 ， 绿城服务市值近300亿港元；建业地产市值122亿港元 ， 建业新生活市值102亿港元 。
物企的外拓能力往往被投资者视为盈利性、成长性和想象空间的考量指标或价值研判标准 。 为了提升自己的盈利能力与在投资者心中的估值 ， 去年11月 ， 融创服务收购了成都环球世纪 ， 今年5月 ， 融创服务又并购了业内知名的开元物业 。 并购推动下 ， 融创服务在管面积由2019年年底的0.53亿平方面增长至1.01亿平方米 ， 合约建筑面积为2.27亿平方米 。
但即使如此 ， 一方面碧桂园服务、彩生活、保利物业、绿城服务和雅生活服务的合约建筑面积均已进入"五亿方俱乐部" ， 融创服务距离头部公司还有很长一段的距离 。
另一方面 ， 即使融创服务涨势值得肯定 ， 但不能否认的是其整体收入在融创中国整体收入中占比较小 。 在2019年融创中国财报中 ， 物业销售收入占比为94.2% ， 而物业管理收入及其他收入占比仅有4.1% 。 所以 ， 不管是想要“反哺”母公司 ， 还是未来想要实现市值上的反超 ， 短时间内都还是存在一些困难 。
总而言之 ， 单论融创服务目前的业绩表现 ， 虽然部分指标落后同行业玩家 ， 但2017年至今稳定的增长也有值得资本市场高看一眼的地方 。 不过未来融创服务如果想要凭一己之力拓展行业的想象空间、并反向赋能融创中国 ， 或许还有很长的一段路需要摸索 。


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