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申申说财经|发展受母公司当代置业掣肘，第一服务控股上市即破发

时代周报采访人员：刘帅
10月22日 ， 当代置业（01107.HK）旗下物业公司第一服务控股（02107.HK）在港交所挂牌上市 。
10月21日 ， 第一服务控股发布全球发售结果 ， 股票最终发售价定为2.4港元／股 ， 预计募集资金净额5.43亿港元 。
挂牌首日 ， 第一服务控股开盘价为2港元/股 ， 较发行价下跌16.67% 。 当日 ， 第一服务控股收报1.76港元／股 ， 较发行价下跌26.67% ， 总市值17.6亿港元 。 10月23日 ， 第一服务控股仍未扼住跌势 ， 收报1.7港元/股 ， 下跌3.41% 。
据时代周报采访人员不完全统计 ， 从2019年年初至今 ， 除时代邻里（09928.HK） ， 第一服务控股是第2家上市破发的物业公司 。
10月22日 ， 一名业内人士告诉时代周报采访人员 ， 第一物业控股破发原因多样 ， 包括物业板块回调压力加大 ， 股票估值超高等 。 “第一服务控股业务过度依赖母公司 ， 但当代置业并非大体量房企 ， 这导致第一服务控股的发展受母公司业绩掣肘 。 ”上述人士分析说 。
10月22日 ， 时代周报采访人员多次尝试联系第一服务控股 ， 但均未得到有效回复 。
公司体量待扩大
根据中指院综合实力排名 ， 第一服务位控股列2020中国物业服务百强企业第31名 ， 较2015年的第76名跃升45位 。
招股书显示 ， 截至2020年4月30日 ， 第一服务控股总在管面积1503万平方米 。 其中 ， 当代置业持有面积968万平方米 ， 第三方开发商物业在管面积411万平方米 。 2017年、2018年及2019年 ， 第一服务控股的收入分别为3.79亿、4.95亿及6.24亿元 ， 复合年增长率为28.4% 。
相比其他物业公司 ， 第一服务控股规模并无优势 。 目前 ， 待上市的物业公司金科服务 ， 在管面积达到1.2亿平方米；卓越商企服务（06989.HK）在管面积为2580万平方米；建业新生活（09983.HK）在管面积约为5700万平方米 。
上述业内人士告诉时代周报采访人员 ， 物业公司想获得长足发展要靠两条腿走路：一是扩大经营规模；二是发现新的盈利点 。 目前 ， 物业公司大多处“瘸腿”状态 ， 新盈利模式仍待发掘 。
在上市庆祝仪式上 ， 第一服务控股联席首席执行官兼总经理刘培庆表示 ， 第一服务控股的规模不算大 。 对于扩大规模 ， 第一服务控股并不想要完全依赖母公司 。
“希望在2022、2023年努力做到 ， 当代置业提供的管理面积占到我们总体管理面积的1/3以下 ， 这是我们努力的目标 。 ”刘培庆说道 。
母公司短债比持续偏高
母公司当代置业的日子 ， 也不好过 ， 债务资金状况并未得到改善 。
申申说财经|发展受母公司当代置业掣肘，第一服务控股上市即破发
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据2020年半年报 ， 截至报告期末 ， 当代置业期末短期债务共计206.2亿元 ， 而可用现金及现金等价物只有78.4亿元 。 重压之下 ， 当代置业只能靠“借债”缓解压力 。
7月7日 ， 当代置业发布公告称 ， 拟发行2.5亿美元票据 ， 利率高达11.5% 。 这不是当代置业第一次发布行业内较高利率的融资债券 。 2019年初 ， 当代置业曾发行票面利率15.5%的美元绿色优先票据 。
半年报显示 ， 当代置业净负债率由2019年12月31日的约82.7% ， 升至2020年6月30日的约107.3% 。
在融资收紧的大环境下 ， 房地产企业都力争“降负债、降利率” ， 而当代置业却在“逆行” 。
7月6日 ， 评级机构穆迪和惠誉分别给予当代置业拟发行的美元票据B3和B的评级 。
融资成本走高 ， 导致企业利润逼仄 。 2020年上半年 ， 当代置业归母净利润为3.98亿元 ， 同比减少13.32% 。
【申申说财经|发展受母公司当代置业掣肘，第一服务控股上市即破发】值得一提的是 ， 当代置业总裁张鹏此前曾表示 ， 2020年公司要实现500亿元销售规模 ， 由于新冠肺炎疫情等因素 ， 当代置业已将今年销售目标下调为420亿元 。 但上半年当代置业的目标完成率仅33.82% ， 其下半年的销售压力可想而知 。


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