富豪|地产富豪“最悲催”的一年
对于地产富豪来说 ， 2020年可能是自“1998年房改、地产大跃进”以来“最悲催”的一年 。
年初 ， 先是被疫情吓出一身冷汗；后来货币政策宽松 ， 刚刚喘口气 ， 楼市风向就发生了7月逆转；随后“三道红线”政策出台 ， 部分房企被迫断臂求生 。
在资本市场上 ， 地产股的估值也一直低迷 ， 龙头老大万科不仅被“养猪”、“做酱油”的超过 ， 还被“卖水的”秒杀 。
今天（10月20日）上午 ， 胡润百富发布了2020年度的中国富豪排行榜 。 不出所料 ， 上榜富豪里地产商的占比出现罕见的暴跌 。 
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上图是2019年的榜单 ， 可以看出当时地产富豪仍然占据上榜人数第二位 ， 占比为14.8% 。 
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上图是今年的榜单 ， 地产富豪上榜人数退居第三位 ， 占比只有10.6% ， 被大健康一举超过 。
在2012年的胡润百富榜上 ， 地产富豪的占比是19.8% ， 2019年占比为14.8% 。 也就是说 ， 在这7年时间里地产富豪占比平均每年下降0.71个百分点 。 但过去一年 ， 一下子就下滑了4.2个百分点 。
这种下滑速度史无前例 ， 所以可以说地产富豪在2020年遭遇了史上最严重的“大挫败” 。
为什么会如此？
最直接原因 ， 是A股和港股给予地产股的估值一直比较低 ， 基本上在6到12倍之间 。
自疫情以来 ， A股走了一轮波澜壮阔的结构性牛市 ， 医疗、生物科技、军工、芯片、新材料、航天、白酒、粮食等板块都出现了大涨 ， 但地产和银行却呆若木鸡 ， 始终被主流资金冷落 。
股市里的资金 ， 是非常敏感、也非常“势利”的 。 地产股被冷落 ， 是因为这个行业受到政策的冷落 。 有基金经理跟我说 ， 主流资金不太可能炒作地产股 ， 因为政策不支持 ， 地产股大涨“在政治上不正确” 。
的确 ， 在过去几年很多高规格的表彰名单里 ， 地产商都缺席了 。 最近一个案例是：深圳特区建立40年 ， 表彰了对特区贡献比较大的40个人 。 中国头部房企的总部“扎堆在深圳” ， 但这40人名单没有一个地产商的代表 。
今年出台的“三道红线”融资新政 ， 也对地产股的估值造成了较大压力 ， 并把房地产行业带入了新时代 。
从2002年土地招拍挂政策出台 ， 到“三道红线”政策落地 ， 这十七八年时间里 ， 房地产行业尽享“金融红利” 。
一方面 ， 银行、信托和债券市场 ， 都对开发商开放 ， 融资比较容易 ， 让房地产市场的供给端“金融化” ， 推动了地价的上涨 。 另外 ， 房价的快速上涨 ， 让需求端也高度金融化 ， 加剧了房价的上涨 。
但随着“三道红线”落地 ， 以及严查违规资金流入楼市 ， 房地产的“金融红利时代”终结了 ， 未来是“管理红利时代”（郁亮的说法） 。 粗放经营、赚惯了大钱的开发商们 ， 未来的日子不会太好过 。
而随着政府管制政策越来越严格（限价、限贷、限购等） ， 开发商不仅失去了定价权 ， 也失去了很多客户（限购） ， 基本上沦为“包工头” ， 利润也越来越薄 。 所以从中长线看 ， 富豪排行榜里地产商的比重还会趋势性下降 。
至于高端制造业、大健康等行业 ， 其估值持续偏高、不断诞生新的富豪 ， 是可以预期的 。
但这不构成对大家的投资建议 ， 因为高估值的股票风险也比较大 。 过高的估值 ， 只会摧毁创业企业 ， 让他们急于套现、而不是专心做企业 。
【富豪|地产富豪“最悲催”的一年】值得注意的是 ， 今年的胡润百富榜再次公布了上榜富豪的城市分布（见下图） 。 
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北京、深圳、上海、杭州、广州是富豪人数最多的城市 ， 别分达到了325人、275人、216人、155人和117人 。
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