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增城|楼市调查 | 增城指数 从“时代名著们”跌价看羊城“成交大户”遇

刚成为增城时代名著业主的崔某 ， 近来有些郁闷 。
一个月前 ， 他刚签下了这个新盘项目的三居购房合同 ， 单价在每平2.1万元左右 。 项目噱头不小：大开发商 ， 离21号线山田地铁站仅30米 ， 5站到市区天河 ， 自带学校 ， 商业配套20万方等等 。
自以为已是抄底买入的崔某还没开心多久 ， 如今被中介朋友圈一张价格表浇了一盆冷水 。 上面显示 ， 与自己所购买的户型一致的房源价格已每平下降了一千多 ， “1字头”也成为了中介揽客亮出的广告词之一 。
“这算不上什么 。 ”两年前 ， 以单价3万左右买了增城新塘招商臻园的业主吴某对此则显得淡定许多 。 其称 ， 今年初项目打出一波单价不到2万的促销时他就“崩溃”了一次 ， 随着这几个月回涨一些他的心态已平和许多 。
如今项目均价在2.6万元左右 。 吴某调侃道 ， “一分钱没赚到 ， 一直在交利息 。 ”
“增城降价” ， 事实上已成为一个组词出现在搜索引擎上很久了 。 崔某 ， 吴某 ， 也不过是自2019年来这波增城降价潮里郁闷纠结的业主们之一 。
增城 ， 过去几年作为广州供地大户、成交大户的板块 ， 如今却陷入楼市疲软、土地流拍的转冷迹象 。 有人称 ， 这个过程就像“挤泡沫”一样 。
降价风起
增城腾飞的故事其实不算复杂 。
增城区位于广州市东部 ， 此前是县级市 ， 由广州代管 。 2014年 ， 增城“撤市设区” ， 楼价慢慢上涨 。 2016年 ， 楼市处在各种松绑楼市政策的幻想中 。 直到2017年严厉的“330”政策出台 ， 明确不限购的增城迎来了房价、地价的一波飞涨 ， 城区随之发展 。
相比于市区高昂的房价 ， 作为东部楼市“粮仓”的增城 ， 就这样以门槛低、房价低的特点 ， 加之这两年增城的交通地铁和产业建设等利好迅速俘获一批刚需客 ， 可谓占尽风头 。
有中介数据显示 ， 增城的房价自2014年均价9000元/平方米涨到了2019年上半年的21000元/平方米 ， 上涨超一倍 ， 地铁沿线的涨幅则更大 。 数据显示 ， 在广州11个行政区中 ， 增城单个区域每年成交量占广州总额的26%以上 。
开始转变 ， 则是自2019年小阳春后开始 。 在经历小阳春的火热之后 ， 四五月开始由于贸易战的加剧 ， 整个楼市势头调转 ， 呈现往下走的趋势 。
此前涨幅巨大的增城 ， 因而房价也率先出现明显下调 。 加之疫情黑天鹅的突如其来 ， 到今年3月份 ， 买家观望以及屡屡促销优惠叠加下 ， 增城楼市几乎到达一个低点 。
有数据统计 ， 增城一年内均价下降超过2000元的项目就有近30个 。 在新塘板块的两个“高价盘” ， 招商臻园整体均价从3万降到2.4万 ， 碧桂园凤凰城云顶则从3.5万降至2.9万 ， 降幅分别达20%和17% 。 若粗略计算的话 ， 100平的房子总价将比一年前少付25万至40万元不等 。
一时间 ， 降价楼盘比比皆是 。 尤其是在市场高位期如2017、2018年买的楼房 ， 可以说不少业主都面临“没赚还亏钱”的处境 。
这种悲观情绪也传导到二手市场 。 不少业主表示因想置换更大更好的房子 ， 却发现以以往同样价格放盘却卖不出去了 ， 最后每平降价2千元仍旧无人问询 。
不过 ， 不可忽视的是 ， 在大部分盘降价走量的时候 ， 也有楼盘因为各种综合因素价格坚挺 ， 单单讨论整体均价或许会有失偏颇 。 但从库存量 ， 则一定程度上可以客观反映板块的楼市趋势 。
合富研究院提供数据显示 ， 截至今年6月底 ， 增城区域库存量达282万平方米 ， 相比去年年底264万平方米依旧上涨 ， 处于高位 。 库存套数则达24230套 ， 去化周期约14个月——若在2018年小阳春前 ， 增城去化周期仅在5个月左右 。
市场失衡
库存量的节节攀升 ， 事实上也就反映着当下的增城楼市趋于饱和 ， 供求关系的失衡 。
“市场的价格最根本的就是要看供求 。 ”合富研究院高级分析师冯佩云说道 。


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