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增城|楼市调查 | 增城指数 从“时代名著们”跌价看羊城“成交大户”遇( 二 )


一端是“供” 。 冯佩云指出目前增城供应量过大 ， 这其中不单单是已上市的住宅量 ， 还包括潜在的供应 。 在其统计中 ， 2017年增城居住/商住用地成交总建面积就占了全市一半比例 ， 加上目前增城许多村落开启旧村改造 ， 这些都是增城未来的潜在供应量 。 据合富研究院监测数据显示 ， 目前增城进行公开招标的旧村合计32个 ， 当中已有29条村完成企业引入 。
另一端则是“求” 。 购买需求放缓的主要原因 ， 就是此前的利好已接近透支用尽 ， 尤其是地铁已开通建设 。
观点地产新媒体了解 ， 随着2017年13号线通车 ， 2018年21号线通车 ， 2019年穗莞深城际通车 ， 加之珠江国际创业中心等一些产业项目前两年陆续封顶 ， 这些拉动房价与需求最明显的利好便已慢慢耗尽 。
同时 ， 此前吸引刚需客来到增城置业的主要原因之一——不限购优势也不那么突出了 。 从2019年底以来 ， 广州其他外围区域如南沙、黄埔、花都以及白云等区陆续通过人才政策放开购房资格 ， 这使得增城的处境有些尴尬 。
如去年12月花都、黄埔接连发文 ， 其中持有广州市人才绿卡、广州南沙人才卡A卡和B卡等的高端人才 ， 可在南沙区范围内享受广州市户籍居民购买商品房同等待遇；经区认定的在黄埔区连续工作半年以上的各类人才 ， 可不受户籍限制 ， 在黄埔区范围内购买 1 套商品住房 。
而在今年9月 ， 番禺也迅速跟进 ， 211、985本科生 ， 以及番禺大学城应届毕业生 ， 不需要社保即可在番禺买房 。
市场消息与情绪是共通的 ， 叠加上疫情影响 ， 供地大户在今年土地市场上也有些熄火 。
统计显示 ， 截至目前为止 ， 增城今年共计挂牌涉宅用地32次 ， 其中终止出让了12次 ， 流拍了2次 ， 排除6宗待出让地块 ， 目前成交地块仅12宗 ， 且成交楼面价都在1字头左右 。 于10月 ， 刚刚挂出的两宗仙村镇地块、石滩镇地块起拍楼面价也仅在七至八千元左右 ， 低于以往同区域挂牌楼面价水平 。
反观 ， 一度拿来与增城相比较的南沙片区 ， 今年来土地市场整体上扬 ， 并在8月接连诞生两宗摇号宅地 ， 起拍价直逼2万每平 。
“二级市场房价降了之后 ， 发展商在一级市场就不那么敢出手了 ， 毕竟还是要看地价和房价的比值 。 ”冯佩云称 ， 所以今年政府相应调低增城部分用地起拍价 ， 以维持较为合理的地价/房价比 ， 这样发展商才敢出手拿地 。
广州中原地产项目部总经理黄韬则称 ， 据其所了解的情况 ， 今年增城土地卖不出的原因并不完全是市场不想要 ， 不少是因为改规划、改调整等临时收回 ， 跟真正意义的流拍不同 。
“当然也不排除在拍之前 ， 开发商改变主意或者说临阵脱逃 ， 但我认为严格意义上的流拍也不多了 。 ”黄韬说 。
理性恢复
在广州中原研究发展部的监测里 ， 增城这一波减价、降价已在3月份基本结束 ， 自4月份开始已有所回调 。
“我认为现在增城的房价已经是‘跌停’ ， 而且还有所回升 。 ”黄韬称 。 据其发现 ， 降价楼盘已从6折、7折、8折、9折一直回升到现在 ， 估计是此前疫情前价格的95折 。
市场把这种回调的风声 ， 则解读为涨价、回暖、反弹 。
对此 ， 业内多持否认意见 。 “曾有发展商问我增城四季度的价格怎么走？其实就看三个指标：地价降、库存升、新货多；所以我的观点是：竞争激烈 ， 价格难涨 。 ”冯佩云称 。
其表示 ， 因为此前不少项目因为促销价格跌得厉害 ， 但一段时间之后完成了一定的去化 ， 所以如今价格就相应往上调 ， 这是合理的 ， 不能因此判断涨价 。
黄韬也称：“我不说‘回暖’ ， 因为不存在‘回暖’ ， 我认为用‘恢复’更符合 ， 一直我都用这个词来做打比喻 。 现在正在缓慢地上升当中 ， 但是你说离最高峰、最理想的状态 ， 可能80%的都没有超越以往最高的 。 ”


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