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全国|李宇嘉：全国房价进入“万元时代”，透露出什么信号？

中新经纬客户端10月26日电 题：《李宇嘉：全国房价进入“万元时代” ， 透露出什么信号？》
作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)
根据国家统计局数据显示 ， 1-9月 ， 全国商品住房销售面积10.36亿平方米 ， 销售金额10.35万亿元 。 以此计算 ， 2020年前三季度 ， 全国商品住房均价达到9988元/平方米 ， 离“万元大关”只有一步之遥 。
其实 ， 从单月统计来看 ， 从今年6月份开始 ， 全国新房价格已经“破万”了 。
6-9月份 ， 全国新房均价分别为每平米10113元、10263元、10539、10191元 。 统计显示 ， 全国新房均价从每平米2500元涨到5000元 ， 用了7年时间(2005年到2011年) ， 从5000元涨到10000元用了9年时间 。
从全国来看 ， 过去20年 ， 房价整体上“单边上涨”的趋势还未打破 。

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房价走势的关键节点
可能有人说 ， 全国的住房均价反映不了什么问题 。 毕竟 ， 全国各个城市之间的发展不平衡 。 这项统计价格也不包含二手住房 ， 而成交金额大的热点城市 ， 基本已经进入二手房时代 。 同时 ， 均价也没有考虑装修、楼龄等差异化问题 。
但如果我们拉长数据趋势 ， 就能看到 ， 这个价格有很大的代表意义 。 仔细观察这个简单均价的序列 ， 揭示了过去房价走势的几个关键节点：
一是2008年房价下跌 。 根据简单均价计算 ， 2008年全国房价下跌1.91% ， 也是过去20年中国房价唯一一次下跌 。 可见 ， 尽管各地差异很大 ， 但均价还是能说明规律的 。

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二是2014年楼市低迷 。 不考虑2008年的下跌 ， 其他年份全国房价都在上涨 。 不过 ， 要说哪一年涨幅最小 ， 就是2014年 。 那年 ， 全国楼市饱受“高库存”之困 ， 房价只上涨了1.43% 。
2008-2010年 ， M2年均长21% ， 楼市开发投资年均增长24% ， 2010年楼市开发投资增长首次超过30% ， 2012年又有一波“降准降息” 。 这一期间 ， 各大房企开始进入三四线城市 。 但是 ， 随着2011年货币收紧 ， 楼市终于演化为2014年的“高库存” 。

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三是揭示了上涨快的几个年份 。
(1)2004-2005年：年均上涨15% 。 2003年的“国18号文”首次指出 ， 房地产业已经成为国民经济的支柱产业 。 业内认为楼市的春天来了 ， 房价也迎来第一波大涨 。 炒房团开始进入上海 ， 上海在内的华东地区房价上涨很快 。 但是 ， 其他地方房价很稳定 ， 深圳房价还停留在5000元/平方米水平 。 全国房价基数低的情况下 ， 那两年房价年度涨幅仅为15% ， 并不算大 。
(2)2007年：涨幅为17% 。 这是一波最健康的上涨 ， 推动房价上涨的因素 ， 基本上来自实体经济 。 首先 ， 2001年中国加入WTO ， 带来了制造业和出口繁荣 ， 推动了中国城镇化第一波高潮 ， 居民收入明显增长 。 其次 ， 资本市场股权分置改革 ， 取消限售股 ， 实现全流通 。 股市火热 ， 给楼市带来了资金血液 。 最后 ， 前期货币高发 ， 加上制造业繁荣 ， 实体经济领域价格都在上涨 。
这一时期 ， 房价上涨主要集中在三大都市圈 ， 深圳、广州等珠三角城市的楼市开始与环上海的华东地区 ， 以及北京、天津等城市 ， 一起上涨 。 这一波楼市上涨 ， 显示了实体经济的推动作用 。 不过 ， 投资炒作也已经开始泛起 。

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