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全国|李宇嘉：全国房价进入“万元时代”，透露出什么信号？( 二 )


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(3)2009年：涨幅为24.7% 。 2008年 ， 城镇居民家庭人均可支配收入刚过1.5万元 。 金融危机时期 ， 内需孱弱 ， 消化不了制造业产能 ， 被迫靠楼市和基建来带动上下游 。 所以 ， 楼市迎来贷款7折利率的措施 ， 以及大规模降准降息 。 这是中国第一次靠房地产来稳定经济 ， 也是最大的一次 ， 房价第一次出现了超过20%的涨幅 。

全国|李宇嘉：全国房价进入“万元时代”，透露出什么信号？
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(4)2015-2018年：年均涨幅10% 。 去库存、棚改、降准降息 ， 多重利好下 ， 第一次出现了覆盖全国一二三四线城市的大范围上涨 ， 内地县城的房价也翻倍上涨 。 在高基数基础上 ， 年均上涨幅度达10% 。 从全国趋势来看 ， 也是最后一波大涨 。
全国房价“破万” ， 揭示了几个规律性的现象
一是房价上涨趋势很明显 。 2000年以来的20年 ， 全国房价年均增长8.5% 。 仔细推理 ， 这20年房价上涨的逻辑是很强的 ， 比如城镇化、居民收入增长、土地价格上涨、货币发行、地方依赖等 。
二是房价上涨与货币发行密切相关 。 2000年以来 ， M2的规模从13.3万亿增长到216.4万亿 ， 上涨了15倍 ， 远比房价上涨幅度大得多 。 而且 ， 从M2涨幅与房价涨幅走势来看 ， 二者非常一致 ， 基本上同涨同落 。 比如2009年房价上涨高达24.7% ， 是涨幅最大的一年 ， 而这一年M2同比上涨幅度 ， 同样也是历史最大的(26.5%) 。

全国|李宇嘉：全国房价进入“万元时代”，透露出什么信号？
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三是重点城市成交放大 ， 拉升了房价 。 四个一线城市 ， 成都、南京、杭州、厦门、武汉、西安、合肥等重点二线城市 ， 三大都市圈里面的三四线城市(比如东莞、宁波、珠海、惠州、佛山、南通、无锡、常州、廊坊等) ， 这几年对人口、资源净虹吸 ， 房地产成交面积占比上升 ， 成交金额上升更大 ， 从而拉升了全国房价水平 ， 这是导致房价“破万”的主要原因 。
四是内地三四线楼市趋势性滑坡 。 我们看到很多内地三四线城市房价横盘或下跌 ， 比如东北的鹤岗、伊春、甘肃的玉门、内蒙古的乌兰察布等地 。
未来 ， 随着人口向都市圈和大城市迁徙 ， 这个下跌的过程才刚刚开始 。 全国房价上涨与内地部分三四线城市房价下跌 ， 是不矛盾的 。
对未来房价走势的判断
一是房价告别大涨 ， 但仍将在高位徘徊 。 从M2、人口(适龄购房人群)、住房供求规模来看 ， 房价都告别了大涨 。 特别是今年疫情对经济的冲击很大 ， 但中国依旧坚持“不刺激”“不大水漫灌” ， 今年M2同比增幅最高的月份也只有11.1% ， 远没有过去几轮房价上涨周期那么大 。
不过 ， 也不能认为房价会下跌 。 首先 ， “稳房价”是长效机制目标 ， 也是各地楼市调控的头等大事 。 当下 ， 各地财政收支缺口大 ， 对楼市的依赖很大 ， 各地托底楼市的决心也很大 。 在经济转型完成之前 ， 楼市高位平衡将是大概率事件 。
其次 ， 地价还在高位 。 据统计 ， 百城楼面地价在2008年时只有814元/平方米 ， 2009-2014年一直在1100-1500元/平方米徘徊 ， 2015年开始明显上涨 ， 2016-2018年上涨到2500元/平方米 ， 2019年首次突破3000元/平方米 ， 4年时间基本翻了一倍 。 当然 ， 后期主要是由热点城市带动的 。 从2020年重点城市供地情况来看 ， 很多城市取消了限地价政策 ， 地价又开始上升了 。

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二是重点城市房价将继续上涨 。 什么是重点城市？就是人口净流入 ， 产业结构适应未来转型方向 ， 与周边实现互联互通的城市 。 人口净流入 ， 意味着增量人口大 ， 而流入的增量人口基本是年轻人口 ， 买房动力大 ， 负债承担能力强 ， 对美好生活有强烈预期 。 产业结构适应未来转型方向 ， 就是指现代服务业、高端制造业 ， 这些产业附加值大 ， 就业人口收入增长效应明显 。 比如 ， 深圳南山房价高 ， 是因为科技园区就业人口推动的 ， 腾讯、中兴、大疆等都在科技园区 。 与周围实现互联互通 ， 意味着对外部资源的虹吸效应明显 。


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