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维修基金|明年起，高楼“停建”？住宅实施“新标准”，3类老房子又吃香了


随着城市化不断发展 ， 从农村进入城市的人越来越多 ， 根据统计信息显示 ， 2000年时 ， 我国农村人口占比为63.91% ， 到2019年末时 ， 这一比例降至39.40% ， 差不多每年都有1个点的人口流入到城市 。 为满足“新市民”的工作、生活需求 ， 一栋栋高楼拔地而起 。 不仅办公楼越盖越高 ， 住宅楼也是密密麻麻 ， 高耸入云 ， 有人说 ， 几年不回家乡小县城 ， 高楼多得让自己仿佛进入了“大都市” 。 城市建设日新月异 ， 固然让人欣喜 ， 但一些“后遗症”不可不察 。
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客观上讲 ， 高楼是我们城市化的必然产物 。
特别是像我们这样的人口大国 ， 要快速解决进城的住房需求 ， 只能通过提高单位土地面积利用率 ， 让尽可能少的土地承载更多的人 。 而且对于购房者来讲 ， 住久了平房、低矮楼层房子 ， 也想换一个新的环境 ， 而高层住宅具有通风、不潮湿以及视野好的特点 。 所以 ， 我们可以看到 ， 这些年高层住宅在各个城市大都不愁销路 。
当然 ， 也有网友说 ， 低层住宅比较少 ， 何况价格高很多 ， 有限的资金只能买高层住宅 。 为什么这么说？因为他们或看到了高楼存在的弊病 。 一般而言 ， 在高层住宅新建的头几年 ， 由于各项设备、材料装饰等都是新的 ， 不会有什么大问题 ， 但随着时间推移 ， 问题就出显现出来了 。 正如百强开发商阳光城董事长朱荣斌所言：
“我在办公室里 ， 每天看着外面的高楼 ， 心想随着楼龄增长 ， 这些高楼一旦出现质量问题 ， 维修起来难度该有多大？玻璃外墙松动掉落、建筑结构老化、机电系统老化等 ， 都是未来可能存在的问题 。 ”
开发商的担忧不是没有道理 。 清华大学城市规划设计研究院院长尹稚教授曾说 ， “在美国 ， 那里30年前建造的一批高层住宅现在都成了最让人胆战心惊的贫民收容所” 。 与其观点极其相似的还有朱国钟 ， 作为北京大学光华管理学院助理教授 ， 曾做过相关模拟实验 ， 他的结论是 ， 未来的贫民窟主要就集中在现在建造的高层住宅里 。 在高层住宅价值方面 ， 东北财经大学周天勇教授认为 ， “多年后 ， 高层住宅价值将一落千丈” 。
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为什么高楼会让专家如此担心呢？归纳起来 ， 有几个比较现实的原因 。
1.据机构数据显示 ， 在第三季度 ， 全国17个主要城市商办空置率达到21.5% ， 明显高于全球平均水平 ， 也是近10年的最高水平 ， 其中 ， 很大一部分高空置率集中在高楼里 ， 运营、维护成本高 ， 亏损运营或是一个常态；
2.在新购买房子时 ， 都需要缴纳维修基金 ， 有的地方按照房价2-3%的比例交 ， 也有按照一平米100-200元交 ， 高层住宅较多层住宅稍微要多交些 。 但在使用过程中花起来确实很快 ， 比如修修电梯、更新一下管道等等 ， 特别是没有业委监管的小区 ， 费用更是不可控 。 如果把维修基金用完了 ， 大家就只能“干瞪眼” ， 然后要每家每户出钱维修可不是一件好统一的事 。
3.房子越老旧 ， 消防问题越容易出现 ， 高楼更是如此 。 有数据显示 ， 一辆消防车加消防云梯、再加上消防水枪高度 ， 总高度可以达到85米 ， 相当于28层楼高 。 不过 ， 这仅仅是理论上 ， 何况这样高水平的消防车在一座城市也没几辆 ， 万一两栋楼同时发生火灾怎么办？还有管理不好的小区 ， 即便有消防车 ， 也不容易进去 。
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4.不能按照过去的老方法“拆掉重建” 。 高楼一个显著的特点：容积率高 ， 密度高 ， 住户多 ， 现在已经是30多层的高楼 ， 起码要建50-60层楼才可能保本 ， 除了补偿拆迁户外 ， “楼层越高 ， 建筑成本越高”也是一个事实 。 所以 ， 有开发商直言 ， 重建基本无可能 。
其实 ， 面对这些问题 ， 自然不仅仅是专家学者才能看到 ， 从国家目前发布的两项新规看 ， 说明国家也已经注意到 。 一项新规是 ， 住房和城乡建设部和国家发展改革委共同发布的《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》文件 ， 其在“明确城市与建筑风貌管理重点”中明确强调：
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1.严格限制超高层摩天楼建设 ， 一般不得建500米以上建筑；2.严格新建250米以上建筑 ， 新建100米以上建筑要充分论证 ， 确需要建设的 ， 要严格执行抗震设防审批制度 ， 与城市规模、消防救援能力相适应、匹配；3.中小城市严格控制新建超高层建筑 ， 县城住宅要以多层为主 。
从文件强调的内容看 ， 住房建设将施行新的标准：1.整体看 ， 能不建高楼就不要建了 ， 盲目攀比建造高楼的想法“该歇歇”了；2.即便要建 ， 还要看城市的规模等级能不能达到 ， 跟我们审批地铁类似 ， 不符合条件的就不给建了；3.需要层层把关 ， 审批 ， 重点审核消防、抗震等项目 ， 说实话 ， 即便表面上看符合条件 ， 经过各等级审批、修改、退回 ， 估计一些地方也会畏难不申请了；4.特别提到中小城市要严格控制建高层建筑 ， 指向性很明确；5.以后县城申请建造20-30层的高层住宅难了 。


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