青岛精选|从青岛城市的扩张过程，看哪里的房子值得买？
北京联盟_本文原题：从青岛城市的扩张过程 ， 看哪里的房子值得买？
仅从城市空间上来讲 ， 我认为青岛的城市扩张过程分为两个阶段或者两个方式：一个是摊大饼 ， 一个是蛙跳式 。
摊大饼是第一个阶段 ， 也是青岛市区成形的阶段 。
本文插图
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德国占领青岛后 ， 最先发展的是青岛湾 ， 并逐步向东、向北扩张 ， 这是百年青岛的起源地 。 德国是打算好好经营青岛的 ， 甚至不惜血本建设了胶济铁路 。 这一时期 ， 诞生了青岛的铁路和港口 。
不想德国的心血被日本摘了桃子 ， 在日占和民国时期 ， 青岛市区继续向北、向东扩展 。
日占和民国时期 ， 向北走得是工业路子 ， 在老四方建设了很多的纺织厂以及配套的化工厂 ， 并在这些工厂周边衍生了家属居住区 ， 这是老四方的底子 。
向东走得是文艺路线 ， 一座原山东大学 ， N座名人故居 ， 几片海滩 ， 至今仍是青岛最负盛名的人文景点 。
可以说 ， 青岛的工业和人文底子 ， 都是在建国之前形成的 。
建国伊始 ， 青岛市区继续以工业化的路子向北推进 ， 老沧口诞生了碱厂、红星化工、青岛钢铁 ， 老沧口成了第二个老四方 。
上世纪90年代之前 ， 青岛市区的范围基本就在青岛湾、汇泉湾、太平湾向北推进到沧口的这片狭长区域内 。
上世纪90年代 ， 青岛破天荒的成了第一个吃螃蟹的城市 ， 率先把市政府搬迁到浮山湾畔 。
这一次东扩 ， 打破了青岛市区萎缩在胶州湾东侧狭长地带的百年发展历史 。 由于那时还没有实行商品房的制度 ， 我们无从知道这次东扩对于房价的影响 。
21世纪的第一个十年 ， 成就了浮山后 。 得益于市政府的东迁 ， 市南、市北东部和崂山区发展了起来 ， 尤其是浮山后 ， 这个与前海只有一山之隔的地方 ， 当时被山前的“城里人”形容为“宁要山前一片瓦 ， 不要山后一间房” 。
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浮山后当时是一片新区 ， 没有马路、医院、学校 ， 被人瞧不起也是自然 。 浮山后借助于紧邻市区的位置、全是新房子的观感 ， 很快就让老青岛人刮目相看 ， 成了青岛第一片房价逆袭的地方 ， 现在已经贵为富人区 。
21世纪的第二个十年 ， 成就了新都心和李村 。
南部市区饱和后 ， 摊大饼自然就摊到了紧邻的新都心和李村 ， 新都心、李村与原来的浮山后一样 ， 闪了不看好它们的人的眼 。 一个不思进取、一步三顾的人 ， 即使看到了第一个果子落地被别人接走了 ， 也依然会固执的守着自己的一亩三分地 ， 白白错过第二个、第三个果子落地 。
在新都心、李村买房的人 ， 更多的是来青岛工作的“新青岛人” 。 这群人多是有学历的年轻人 ， 他们的聚集区 ， 更容易形成一个文明、年轻、有活力的生活区 ， 这样的区域无疑更有吸引力 ， 也是大家换房改善的首选地 。
再然后 ， 青岛的市区继续向北扩张到十梅庵 ， 向东扩张到东李 ， 目前十梅庵和东李还处于配套完善的时期 ， 等到地铁、商业、学校、医院落地的时候 ， 就是他们逆袭的时候 。
至此 ， 市南、市北、崂山、李沧这四个青岛市内区正式扩张完成 ， 这是一步接一步、一步邻一步摊大饼式发展起来的 ， 为了这一阶段的完成 ， 青岛用了120年 。
回顾这120年青岛市区的扩张史 ， 尤其是有商品房之后的历史 ， 房价实现逆袭的地方总是紧邻“市区”的“郊区” ， 有“市区”人口、产业、配套的外溢 ， 这些“郊区”发展起来是早晚的 。
说到此 ， 我们可以在青岛市区找一找 ， 哪里还有一片大面积的拆迁地、农田、村落 ， 这些地方就容易变成下一个浮山后；哪里有一片配套不完善但新房集中的地方 ， 哪里就可能成为下一个房价逆袭的地方 。
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