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房企融资|“三条红线”冲击波：房企融资继续井喷 投资规模骤降

预计未来一到两年 ， “降档”将是房企的业务重心之一 。
以“三条红线”为代表的融资监管政策 ， 正在潜移默化地影响企业决策 。
中原地产发布的数据显示 ， 今年9月以来 ， 房企境内债券发行超过1000亿元人民币 ， 比2019年同期的673亿上涨了48.6% ， 延续了7月来的融资井喷现象 。
这其中 ， 既有当前融资成本偏低的影响 ， 又与融资政策收紧的大环境密不可分 。
以“三条红线”为代表的房地产金融审慎管理政策 ， 于今年8月正式提出 。 按照监管层的要求 ， 对房地产融资的管理 ， 主要以“三条红线”为标准 ， 具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%； 净负债率大于100%；现金短债比小于1倍 。 根据房企的“踩线”情况 ， 分为“红、橙、黄、绿”四档 ， 然后实施差异化债务规模管理 。
由于该政策将以“先试点、后推广”的方式实施 ， 这就给房企留下了调整的“窗口期” 。 除了融资继续井喷外 ， 房企的拿地和投资等策略也在发生调整 。
最后的“窗口”
受流动性宽松、融资成本下降的影响 ， 今年二季度以来 ， 房地产融资规模维持在高水平 。 进入下半年 ， 作为主要手段的境内债券融资规模明显提升 。
与过去两年相比 ， 今年房企融资的成本总体偏低 ， 大多房企的成本主维持在个位数水平 。 10月23日 ， 厦门象屿(600057,股吧)发行一笔9亿元的短融债券 ， 利率低至2.7% 。 10月26日 ， 绿城发行9.5亿公司债券 ， 其中 ， 品种一5年期的票面利率仅为3.82% 。
中原地产首席分析师张大伟指出 ， 近期房企融资的平均票面利率集中在4%-5%左右 ， 明显低于去年同期6%-8%的水平 。
北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示 ， 融资井喷的原因 ， 除了低资金成本的大环境外 ， 还因房企在追赶“三条红线”全面实施前的时间窗口期 。
按照新规 ， 如果三项指标均超出阈值为“红色档” ， 房企的有息负债规模以2019年6月底为上限 ， 不得增加；两项指标超出阈值为“橙色档” ， 有息负债规模年增速不得超过5%；一项指标超出阈值为“黄色档” ， 有息负债规模年增速不得超过10%；三项指标均未超出阈值为“绿色档” ，有息负债规模年增速不得超过15% 。
另据了解 ， 对于近一年拿地销售比超过40%或者过去三年经活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业 ， 监管层也会视实际情况削减其信用债发行规模 ， 并对信托融资、资管产品、海外融资等给予限制 。
广发证券(000776,股吧)认为 ， 这一调整意味着 ， 对房企金融资源的分配规则 ， 由过去的“市场化分配”调整为“政策约束分配” 。
该机构对434家房企（含非上市房企）的财务报表数据进行整理发现 ， 红橙黄绿四档企业占比分别为 28%、18%、33%、21% 。 该机构指出 ， 综合过去两年房地产业的新增融资规模来看 ， 新政不会对行业的稳定带来较大冲击 ， 但对于一些试图借助高负债实现高增长的房企来说 ， 新政无疑会带来约束 。
前述房企人士指出 ， “三条红线”意味着房地产高杠杆时代的终结 ， 在政策全面实施之前 ， 房企正面临最后的“窗口期” 。 未来一段时间 ， 通过补充流动性进行“降档” ， 仍将是各家房企的主要动作 。
“降档”之路
实际上 ， 在房企的“降档”之路中 ， 除增加融资外 ， 强化销售、紧缩投资也成为重要动作 。
在销售方面 ， 部分房企实施“以价换量”的策略 ， 并取得明显效果 。 国家统计局的数据显示 ， 今年9月单月 ， 全国商品房销售面积为1.86亿平方米 ， 同比上涨7.25%；销售额为1.87万亿元 ， 同比上涨16% 。 两项指标均创下历史同期新高 。
投资方面 ， 企业的动作明显放缓 。 易居克而瑞的统计指出 ， 在疫情影响过后 ， 房企在今年第二季度迎来补货高峰 。 但到第三季度 ， 随着金融监管力度的持续收紧 ， 房企投资金额显著下滑 。


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