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预兆|第一服务上市＂破发＂早有预兆 重重考验下绿色业务如何破局？( 二 )


"还有另外一个间接原因 ， 即物业公司上市是在整个地产行业融资调控趋紧的大背景下进行 ， 因此 ， 物业上市很大部分承担着整个集团的融资功能 ， 虽然与它本身的服务、规模、扩张有一定关系 ， 但主要功能还是在融资 ， 这会对整个物业估值造成一定的影响 。 "宋红卫表示 。
"迷你型"物业依赖症待解
大多数上市的物管企业都或多或少存在过于依赖"母公司"的情况 ， 这也包括第一服务 。
招股书显示 ， 第一服务成立于2020年1月20日 ， 其公司资产主要来自于母公司当代置业集团旗下第一物业和第一人居 ， 两者均为从新三板市场退出后合并的企业 。
第一服务表示 ， "公司在管建筑面积多年来一直持续增长 ， 截至2017年、2018年及2019年及2020年4月30日分别为约710万平方米、1060万平方米、1370万平方米及1500万平方米 。
不过 ， 公司在管面积的增长也主要得益于当代置业的频频"输血" 。 招股书显示 ， 上述同期 ， 自当代置业集团及控股股东的其他联系人获取的项目在管面积分别占公司总在管面积约87.1%、81.1%、76.4%及72.6% 。
不仅如此 ， 从收益来看 ， 第一服务更加依赖当代置业 。 招股书显示 ， 2017年-2019年 ， 当代置业所开发物业的在管建筑面积分别为630万平方米、750万平方米及940万平方米 ， 分别占同期物业管理服务收益总额的95.2%、85.8%、79.4% ， 占比接近八成 。

预兆|第一服务上市＂破发＂早有预兆 重重考验下绿色业务如何破局？
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来源：招股书
近年来 ， 虽然而来自第三方开发商的在管建筑面积近年来虽然也在逐步增长 ， 但比例仍较小 ， 且每平方服务价格较母集团低 ， 整体议价能力较弱 。 资料显示 ， 同期 ， 来自第三方项目的在管面积分别占总在管面积约12.9%、18.9%、23.6%及27.4% 。
截至2020年5月22日 ， 第一服务交付管理的总建筑面积为1500万平方米 ， 规模在业内属于小型 ， 与目前待上市及已上市的物业公司差距较大 ， 如 ， 金科服务 ， 在管面积达到1.2亿平方米；卓越商企服务（06989.HK）在管面积为2580万平方米；世茂服务（00873.HK）在管面积约8570万平方米 。
绿色业务面临遭遇重重考验
作为赴港上市物业大军中的一员 ， 第一服务给自己贴上了"绿色科技"的标签 。， 不过 ， 回归现实 ， 绿色道路上公司当下正遭遇重重考验 。
公司第一服务的业务主要分为物业管理服务、绿色人居解决方案和增值服务 ，。 其中 ， 物业管理服务是公司营收大头 ， 其次是增值服务 。 数据显示 ， 2019年绿色人居业务占营收比重出现下降 ， 具体来看 ， 2017年至2019年 ， 绿色人居业务营收占比分别约26.7%、26.0%、24.7% 。
尤其是在绿色板块下的4个具体业务中 ， 营收"奶牛"能源运维服务营收占比持续下降 ， 从2017年的70.89%下降至2019年的57.43% 。， 截至今年前4月 ， 绿色人居业务比重提升至30.6% ， 但近三年来其整体业绩下降且表现不太稳定 。
不仅如此 ， 收入贡献"倒数"的绿色人居业务毛利率亦出现下滑 。 招股书显示 ， 绿色人居业务毛利率继2017年的30.6%略微下降至2018年的28.8%后 ， 2019年再次下降 ， 由34.3%下降至今年前4月的29.1% 。

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来源：招股书
"主要原因为系统安装服务的毛利率下降 ， 该期间我们主要从事涉及范围较小及技术水平较低的项目 ， 其利润率与利润率较高的弱电工程及智能建筑系统项目相比较低 。 "对于今年前4月毛利率再次下滑第一服务在招股书中解释 。
据中指院研究显示 ， 绿色人居解决方案行业规模小且分散 。 能源运维服务的供应近年来才开始增加 ， 由于仍处于发展初期 ， 绿色人居解决方案市场的监管规定、竞争格局及行业标准可能变幻莫测 。 倘绿色人居解决方案市场未能如预期地扩大 ， 第一服务可能无法有效实施增长策略 。


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