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拍卖|法拍房市场升温 想“捡漏”没那么容易 □青岛财经日报/青岛财经网记者( 二 )


巩国强告诉采访人员 ， 法拍房的价格之所以能够远低于市场价 ， 原因是多方面的 。 首先 ， 根据《网络司法拍卖若干问题的规定》 ， 司法拍卖的起拍价不得低于评估价或者市场价的70% ， 流拍后 ， 再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的20% 。 例如首次起拍价为评估价的70% ， 流拍后二拍的评估价降价20% ， 唯一竞拍且成功的情况下 ， 竞拍人就可以以评估价56%的价格拿到房产 。 其次 ， 法院为加快执行速度 ， 债权人急欲房屋变现用以偿债 。 申请执行人向法院申请拍卖债务人或者抵押人的房产 ， 目的就在于尽快还清自己的债权 ， 所以较之普通的二手房交易而言 ， 法拍房的处置并不是你来我往的砍价 ， 而是在法律规定的执行程序期限内尽快购买 。 而且 ， 法拍房上拍到结束就只有1个月或者60天 ， 时间短 ， 很多有意向购房的人并不一定能及时获取到拍卖和变卖讯息 。 还有一个很重要的因素是法拍房固有的瑕疵影响 ， 通常市场上的二手房交易 ， 卖房所欲出售的房屋权属清晰 ， 不太会有瑕疵 ， 但是法拍房进入到执行程序 ， 基本上都是无偿债能力的债务人或抵押人被迫将房屋转卖 ， 房产之上可能存在抵押、租赁、清户难、水电气物业费拖欠等问题 ， 所以相比较而言 ， 法拍房更“麻烦” ， 价格上就会便宜很多 。
“捡漏”也要注意风险
“法拍房虽然有价格优势 ， 但同时也存在风险 。 ”董爱玲告诉采访人员 ， 法拍房主要有以下常见风险 ， 包括：房屋隐形瑕疵、资金问题、税费问题、腾房过户问题和户口问题等 ， 这些风险大多可以通过尽调和选择有专业知识的法拍服务商来进行识别和规避 。
据介绍 ， 网上司法拍卖的房产由于无法体现其他隐蔽或暂时不能显现的质量问题 ， 因此建议参拍前进行尽调 。 其次是资金方面 ， 法拍房的购房款需要在一定期限内全款支付给法院 ， 所以就需要充足的资金保证 ， 如果符合按揭贷款的条件 ， 法拍房可以做按揭贷款 ， 贷款政策和二手房政策相同 ， 如果不能做按揭 ， 也可以通过办理“信贷+垫资”等方式 ， 全款买房后办理抵押经营贷款 。 法拍房的交易税费、物业水电欠费以及相关费用需要由买受人承担 。 只要做好充分的尽调 ， 就可以将税费等相关情况了解清楚 ， 适当作为成本考虑即可 ， 当然 ， 相比法拍房的价差而言 ， 税费相对算是比较小的金额 。 在实际操作中 ， 腾房过户问题是比较麻烦的 ， 若房屋被出租或被占用 ， 根据规定 ， 如果租约在拍卖前签订 ， 则仍然有效 。 新业主只能等租约到期才能收回房子 ， 期间可以收取租金收益 。 如果租约在拍卖后签订 ， 新业主可以主张合同无效 。 还有就是户口问题 ， 户口上主要有两个风险 ， 学籍和户口迁入 。 很多城市可以强制迁出户口 ， 还有一些城市即使原房屋有户口 ， 也不影响落入新的户口 ， 但是学籍占用问题也需要前期进行全面调查 。
某房产中介人员告诉采访人员 ， 通常法拍房的价格与市场价偏离越大 ， 风险可能就越大 ， “捡漏”也要注意风险 。
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法拍房购房程序
法拍房的购房的流程主要包括以下四步：挑选房源、全面调查、参与竞拍、缴纳税费办理过户 。
1.首先 ， 需要在司法拍卖平台网站上 ， 根据自身的需求挑选房源 。
2.对选出的房源进行全面调查 。 包括详细阅读“竞买公告”“竞买须知”和“标的物介绍” ， 弄清该房产的重要信息 。 但很多竞拍房产关键信息在竞买公告公示上的披露是有限的 ， 所以需要对法院非公开信息做尽职调查 。 此外 ， 还需实地看房 ， 确认房屋构造、装修、房屋使用情况等信息后 ， 才能放心做出购买决策 。
3.报名缴纳保证金参与竞拍 。
购房人需要在拍卖平台网站签署协议并冻结保证金 ， 保证金通常为起拍价的10%-20% 。 另外也要具备竞拍技巧 ， 否则最终出价过高而无力支付的话 ， 不仅保证金无法退还 ， 而且还要承担二次拍卖与本次拍卖成交价之间的差额 。


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