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北京楼市组合贷陡增|北京楼市组合贷陡增 部分银行组合贷款上涨幅度超三分之一( 二 )


摊开来算 ， 133万元的贷款总额 ， 25年贷款周期 ， 如果是组合贷款 ， 公积金贷款50万+首套商贷83万元 ， 等额本息的还款方式 ， 则每月需还款7120.94元 ， 还款人收入流水需要不低于14241.88元；如果是纯商业贷款 ， 首套商贷133万元 ， 等额本息的还款方式 ， 则每月需还款7506.26元 ， 还款人收入流水需要不低于15012.52元 ， 两种贷款方式月还款额相差800元 。
由于首付已经掏空了双方老人的积蓄 ， 刚刚符合五年社保完税政策的小两口收入也不高 ， 最终选择了组合贷 。
银行：约上涨20% 中介：市管组合贷扩大3.3%
“我们行今年前三季度新房贷款中 ， 组合贷的比例确实出现了明显的上涨 ， 目前三季度的数据还没有出来 ， 从前两个季度的情况推算 ， 大概上涨了近20% 。 ”某股份制银行北京分行个贷部负责人向北京商报采访人员证实了“组合贷突然增加”的情况 。 同样感受到组合贷增加的 ， 还有另外两家房贷业务突出的国有大行 ， 但对于组合贷增加的原因 ， 目前三家银行表示还在分析中 。
“自从注意到这个情况 ， 我们就要求面签员在面签时向贷款人了解选择组合贷的原因 。 ”上述两家国有大行北京市分行的业务人员直言 ， 银行部门考虑到了是公积金政策调整的原因 ， 但也担心是购房者对未来收入的担忧和房价的波动导致 。 “毕竟现在中央对涉房贷款监管很严 ， 虽然从银行系统来看 ， 此前涉房个贷都还算优质 ， 但出现如此大规模的单一业务上涨 ， 我们也必须有所警惕 。 ”
我爱我家研究院提供给北京商报采访人员的数据也显示 ， 2020年前三个季度 ， 北京二手住宅交易中 ， 全款支付占33.57% ， 商贷占35.2% ， 市管公积金占8.43% ， 市管组合贷款占22.8% ， 国管公积金占1.79% ， 国管组合贷款占5.27% 。 组合贷款总占比达28.07% ， 如果算上单独公积金贷款 ， 涉公积金贷款总占比高达38.29% 。 其中变化最大的是市管组合贷 ， 占比较2019年同期扩大3.3个百分点 ， 其次是商贷 ， 占比较2019年同期缩小2.45个百分点 。
纵向来看 ， 2018年前三季度时 ， 北京二手房交易中公积金贷款占比接近三成 ， 高过全款、商贷 ， 位居第一 。 2018年9月市管公积金新政出台后 ， 纯公积金贷款的交易占比大幅收窄 ， 商贷及市管公积金组合贷占比大幅提升 。 2019年前三季度商贷占比回到35%以上 ， 全款占比回到33%以上 ， 市管公积金组合贷提升到两成左右 ， 市管公积金则回落到不足一成 。
2019年、2020年 ， 北京楼市并无新的大政策 ， 因此二手市场支付结构也与2019年同期基本保持一致 ， 但在市管公积金新政影响下 ， 当前北京市管公积金贷款额度有限 ， 越来越多的刚需族不得不采用公积金贷款+商贷的组合形式进行购房 ， 因而今年前三季度市管组合贷占比继续提升 。
开发商与业主：房子不好卖忍耐度提升
回归到市场层面 ， 组合贷的“走量”也有市场因素的推动 。
采访人员走访发现 ， 近期北京新房市场“以价换量”已成为常态 ， 开发商的“特价”房源也层出不穷 。 部分楼盘不但不拒绝组合贷 ， 首付分期也有商讨的空间 ， 最长期限可以延至45天 。 “如果是置换客户 ， 手里有房源卖出才能凑够首付 ， 只需交一笔意向金 ， 房子可以帮忙留存最高两个月 。 ”
二手房业主也向采访人员反馈 ， 近期二手房出手难度越来越大 ， 房价稍有提升 ， 带看就会“暂停” 。 价格降到低点 ， 也难逃被“挑三拣四”的命运 ， 只看不买 ， 只问不谈 。 “人挑房”的出现 ， 延长了成交周期时长 ， 碰到合适的买家无论如何要抓住 。 “新看中的房子着急交钱 ， 自己的房子不好卖了 ， 对于组合贷的忍耐度自然会有所提升 。 ”
合硕机构首席分析师郭毅表示 ， 从市场层面来讲 ， 买卖双方都是市场的一分子 ， 变化的产生也源于市场需求的转变 。 组合贷相较于纯商业贷款审批时间要更长 ， 手续也更为繁琐 ， 开发商之前不愿意接受组合贷 ， 是出于快速回笼资金的目的 ， 而二手房业主多为置换因素售房 ， 因此也对组合贷有“抵触” 。 整体来看 ， 尽管北京房地产市场交易目前仍处于活跃状态 ， 但居民购房意愿正在弱化 ， 而房屋供应量却未成比例减少 ， 买方市场已经形成 ， 二手房业主与开发商不得不“让步” 。


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