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贝壳研究院|贝壳研究院发布刚需购房报告 北京上车套均总价350万

导语：双十一购物季 ， 来聚焦城市购房基本盘~
10月29日 ， 贝壳研究院发布《2020城市刚需购房报告》（以下简称报告） ， 报告首次盘点了主要城市“刚需上车基准线” 。 其中 ， 一线城市北京（350万）、深圳（345万）和上海（295万）刚需上车门槛最高 ， 厦门总价266万元紧随其后；长沙、沈阳、重庆等8城市刚需上车门槛稍低 ， 平均购房总价在百万以内 。
此次报告中 ， 贝壳研究院基于贝壳找房数据平台近1年来刚需成交数据 ， 选取4个一线城市、15个新一线城市与11个二线城市共30个城市作为研究样本 ， 比较各城市刚需购房群体在购房总价、面积、区位等方面的选择差异特征；同时 ， 结合调研和平台交易数据 ， 真实描摹城市刚需群体置业需求和消费趋势 。
30城刚需“上车线” ， 了解一下
刚需 ， 相对弹性需求而言 ， 是指受房价因素影响较小 ， 为满足城市基本居住需求而购房置业的群体 。 刚需人群购房资金有限 ， 买房时优先会考虑自我承受能力 。
综合来看 ， 这类人群可以归纳为以下几个特征：从置业次数来说 ， 一般是首套房/生活范围内唯一房产；从置业需求来说 ， 一般是婚房、异地安家、孩子上学、落户等 ， 有不得不买房的强烈因素；从产品来说 ， 一般是面积紧凑中小户型 ， 低总价 ， 维持居住的基本配置 。
为准确地描摹城市刚需购房状况 ， 综合贝壳交易数据维度分析 ， 研究给出了各城市刚需购房“上车线” 。
在总价排名前十的城市中 ， 北京（350万）、深圳（345万）、上海（295万）三城领跑 ， 组成了“300万区间”的第一阵营；厦门（266万）、杭州（226万）以超过200万水平 ， 构成了第二梯队；值得一提的是 ， 2020年前9月厦门二手房均价40242元/ 平 ， 超过众多新一线和二线城市房价 ， 跻身于房价一线阵营 。
而“160万”成为第三道分水岭 ， 由广州（198万）、南京（190万）、宁波（175万）、东莞（160万）、苏州（159万）五城组成 ， 五城几乎以超过160万 “上车价” ， 挤入城市排行榜前十 。
除了TOP10城市 ， 再加上中部核心城市武汉（140万）、西南中心城市成都（106万） ， 此次统计中共有12个新一线及二线城市 ， 刚需上车线超过100万元 。
而长沙（84万）、沈阳（73万）等8城市刚需上车门槛稍低 ， 平均购房套均总价在百万以内 。 以沈阳为例 ， 刚需房总价水平仅为北京的五分之一 。
贝壳研究院|贝壳研究院发布刚需购房报告 北京上车套均总价350万
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那么 ， 刚需人群是否是城市购房的主流人群呢？报告从另外一个维度——将“刚需上车价”与城市” 整体交易房价” ， 进行了对比分析发现 ， “高房价城市”才有典型的“刚需人群” 。
在30个样本城市中 ， 北京、深圳、厦门、杭州等高房价城市 ， 刚需上车均价显著偏离整个市场交易均价 。 其中 ， 北京刚需客户置业套均总价比全市成交套均价低77万元 ， 深圳低63万元 。 从房屋总价来看 ， 刚需群体存在着充足的居住提升改善空间 。
而房价相对较低城市如惠州、南通、重庆、合肥等 ， 居住负担整体不高 ， 刚需客户购房总价与市场整体水平几近持平 。
大面积-低价格 ， 才是真的“居住友好”
值得关注的是 ， 如果单从性价比角度考虑 ， “大面积-低价格”无疑是最优的 。 贝壳研究院此次分析中 ， “大面积-低价格”刚需友好置业城市包括了成都、青岛、武汉、西安、郑州、佛山、长沙等新一线城市及济南、南通、昆明等二线城市 。
贝壳研究院|贝壳研究院发布刚需购房报告 北京上车套均总价350万
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与之相反 ， 北上广深、厦门和南京 ， 属于典型的“小面积-高价格”类型 ， 受到供需关系等因素影响 ， 刚需群体上车难度较大 ， 且在居住体验方面也有待提高 。 特别是厦门及南京 ， 两个城市刚需主流交易户型约七成集中在小户型（两居及以下） ， 高房价下居住面积相对其他城市较小 。


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