乐居财经|创多年来新低，50城三季度住宅综合收益率2.4%
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【乐居财经|创多年来新低，50城三季度住宅综合收益率2.4%】易居季报之
【50城住宅综合收益率研究】
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核心观点
三季度50城住宅综合收益率有所下降 ， 预计四季度也将继续走低 。 2020年三季度 ， 50个典型城市综合收益率为2.4% ， 环比下降0.5个百分点 。 展望四季度 ， 从房价来看 ， 2020年四季度房价涨幅有望收窄；从租金收入来看 ， 2019年四季度租金收益率保持稳定 。 因此 ， 预计2020年四季度住宅综合收益率或将继续走低 。
三季度 ， 三线城市住宅综合收益率均有所下降 。 2020年三季度 ， 一线城市综合收益率为8.4% ， 环比下降1.3个百分点 ， 连续5个季度增长后 ， 首次下跌 。 二线城市综合收益率为2.6% ， 环比下降0.6个百分点 ， 自二季度企稳回升后再次下降 。 三线城市综合收益率为0.2% ， 低于一二线城市 ， 环比下降0.5个百分点 。
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50城住宅综合收益率概况
2020年三季度 ， 50个典型城市综合收益率（即从2019四季度开始持有住宅至2020年三季度的收益率）为2.4% ， 环比下降0.5个百分点 ， 说明从2019年三季度开始持有住宅一年的收益率低于2019年二季度开始持有住宅一年的收益率 。
对比50城住宅综合收益率和房价同比涨幅走势可以发现 ， 两者的走势非常相近 ， 这是因为本轮房价上涨的收益占据了住宅综合收益的主要部分 ， 只有当房价上涨幅度较小时 ， 租金收益率的变化才会对住宅综合收益变化产生明显影响 。 当前就处于租金收益率对综合收益率影响较大的时期 ， 长期来看 ， 未来租金收益率的影响将逐渐增大 。
2020年一季度50城综合收益率下跌 ， 二季度小幅上涨 ， 三季度再一次迎来下跌 ， 创多年来新低 。 展望四季度 ， 从房价来看 ， 2020年四季度房价涨幅有望收窄；从租金收入来看 ， 2019年四季度租金收益率保持稳定 。 因此 ， 预计2020年四季度住宅综合收益率或将降低 。 
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三类城市住宅综合收益率比较
1、一线城市
2020年三季度 ， 一线城市综合收益率为8.4% ， 环比下降1.3个百分点 ， 连续5个季度增长后 ， 首次下跌 。 展望四季度 ， 从房价来看 ， 一线城市房价持续8个季度增长 ， 本轮调控收紧 ， 2020年四季度房价涨幅有望收窄；从租金收入来看 ， 2019年四季度一线城市租金收益率小幅下跌 。 因此 ， 预计2020年四季度一线城市住宅综合收益率或将有小幅下降 。
2、二线城市
2020年三季度 ， 二线城市综合收益率为2.6% ， 环比下降0.6个百分点 ， 自二季度企稳回升后再一次下降 。 展望四季度 ， 从房价来看 ， 不同能级的二线城市房价变化具有差异性 ， 整体来讲 ， 受调控收紧影响 ， 预计二线城市房价涨幅将有所收窄；从租金收入来看 ， 2019年四季度 ， 二线城市租金收益率略有上涨 ， 预计2020年四季度二线城市住宅综合收益率基本平稳 。
3、三线城市
2020年三季度 ， 三线城市综合收益率为0.2% ， 低于一二线城市 ， 环比下降0.5个百分点 。 展望四季度 ， 从房价来看 ， 预计三线城市房价有所下跌；从租金来看 ， 2019年四季度 ， 三线城市租金收益率环比有所增长 ， 预计2020年四季度三线城市综合收益率基本平稳 。
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50城住宅综合收益率排名
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50城住宅综合收益率趋势
过去多年 ， 我国住宅租金收益率偏低且波动幅度较小 ， 而房价则涨幅较大波动幅度较大 ， 因此住宅综合收益率主要受到房价波动的影响 。 在政策大方针的转变下 ， 我国房地产市场将逐渐进入新的发展阶段 ， 未来房价难以重现过去的上涨幅度 ， 因而租金收益率将对综合收益率产生更大的影响 。
2020年初 ， 新冠肺炎疫情的爆发对房地产市场造成了较大影响 ， 部分城市出台了延缓交纳土地出让金、延缓开工等支持政策 。 3月 ， 调控政策仍然以稳为主 ， 多地优化人才落户、人才购房等政策 ， 此外 ， 广州、济南、海宁、宝鸡、青岛等城市涉及放松调控的政策均被撤回 ， 表明“房住不炒”的定位没有改变 。 4月17日 ， 中央政治局会议重申了“房住不炒”的定位 。 5月22日两会召开 ， 政府工作报告对于房地产市场的定调仍为“房住不炒”、“因城施策” ， 政策并未超预期 。 参加7月24日座谈会、8月26日城市会商会的14个城市中 ， 除了北上广以外11个城市全部完成了新政策出台 ， 而深圳政策力度最为严苛 。 8月底住建部、央行更出台了开发商融资的“三条红线” ， 给房企的杠杆率设置上限 。
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