城市|30城刚需“上车线”：22城超百万，北京套均价350万居首
10月29日 ， 贝壳研究院发布《2020城市刚需购房报告》 ， 报告基于贝壳找房数据平台近1年来刚需成交数据 ， 选取4个一线城市、15个新一线城市与11个二线城市共30个城市作为研究样本 ， 首次盘点了主要城市“刚需上车基准线” 。
其中 ， 一线城市北京、深圳和上海刚需“上车”门槛最高 ， 分别为350万、345万和295万 ， 厦门总价266万元紧随其后；长沙、沈阳、重庆等8城市刚需上车门槛稍低 ， 平均购房总价在百万以内 。
京、深、沪刚需“上车线”门槛最高
刚需人群购房资金有限 ， 买房时优先会考虑自我承受能力 。 报告给出了各城市刚需购房“上车线” 。 在总价排名前十的城市中 ， 北京（350万）、深圳（345万）、上海（295万）三城领跑 ， 组成了“300万区间”的第一阵营；厦门（266万）、杭州（226万）以超过200万水平 ， 构成了第二梯队；值得一提的是 ， 2020年前9个月厦门二手房均价40242元/平方米 ， 超过众多新一线和二线城市房价 ， 跻身于房价一线阵营 。
而“160万”成为第三道分水岭 ， 由广州（198万）、南京（190万）、宁波（175万）、东莞（160万）、苏州（159万）五城组成 ， 五城以超过160万“上车线” ， 挤入城市排行榜前十 。
与此同时 ， 此次还有武汉（140万）、成都（106万）等12个新一线及二线城市刚需购房总价超过100万元 ， 再加上上述TOP10城市 ， 总体来看 ， 30城中刚需“上车线”超百万的城市有22个 。
而长沙（84万）、沈阳（73万）等8个城市刚需上车门槛稍低 ， 平均购房套均总价在百万以内 。 以沈阳为例 ， 刚需房总价水平仅为北京的1/5 。
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此外 ， 报告显示 ， “高房价城市”才有典型的“刚需人群” 。 在30个样本城市中 ， 北京、深圳、厦门、杭州等高房价城市 ， 刚需上车均价显著偏离整个市场交易均价 。 其中 ， 北京刚需客户置业套均总价比全市成交套均价低77万元 ， 深圳低63万元 。
【城市|30城刚需“上车线”：22城超百万，北京套均价350万居首】而房价相对较低城市如惠州、南通、重庆、合肥等 ， 居住负担整体不高 ， 刚需客群购房总价与市场整体水平几近持平 。
成都、青岛、武汉等为刚需友好置业城市
值得关注的是 ， 如果单从性价比角度考虑 ， “大面积-低价格”无疑是最优的 。 据贝壳研究院分析 ， “大面积-低价格”刚需友好置业城市包括成都、青岛、武汉、西安、郑州、佛山、长沙等新一线城市和济南、南通、昆明等二线城市 ， 这类城市在居住友好性及就业机会、经济发展等方面有相对优势 ， 将对刚需群体形成持续吸引力 。
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与之相反 ， 北上广深、厦门和南京 ， 属于典型的“小面积-高价格”类型 ， 受到供需关系等因素影响 ， 刚需群体“上车”难度较大 ， 且在居住体验方面也有待提高 。 特别是厦门及南京 ， 两个城市刚需主流交易户型约七成集中在小户型（两居及以下） 。
报告还显示 ， 四个一线城市购房动力综合水平仍然领跑全国 ， 其中 ， 深圳置业动力指数最高 ， 排名居于百城购房动力榜榜首 。 此外 ， 从分项指标来看 ， 重庆、深圳、东莞在人口潜在需求上排名前三；而在城市发展潜力指标上 ， 新一线城市南京、杭州表现亮眼 。
天津刚需平均购房年龄最高达37.5岁
刚需购房者“上车”难度上 ， 报告显示 ， 在贝壳研究院对2987人的在线问卷中 ， 6成左右的受访者表示 ， 首套房首付款（或计划首付款）在30万元以内 ， 而30万的首付区间 ， 与刚需购房门槛还有着较大差距 。
同时 ， 刚需“上车”难在购房年龄上得到充分体现 。 近年来 ， 多城市刚需平均购房年龄逐步增加 ， 全面进入“30+”时代 。 此次贝壳研究院调查发现 ， 刚需购房平均年龄在多数城市高于城市购房平均年龄 。
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