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城市|贝壳研究院发布30城刚需购房“上车线”：北京350万，沈阳73万

城市|贝壳研究院发布30城刚需购房“上车线”：北京350万，沈阳73万
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10月29日 ， 贝壳研究院发布《2020城市刚需购房报告》（以下简称报告） ， 报告首次盘点了主要城市“刚需上车基准线” 。 其中 ， 一线城市北京（350万）、深圳（345万）和上海（295万）刚需上车门槛最高 ， 厦门总价266万元紧随其后；长沙、沈阳、重庆等8城市刚需上车门槛稍低 ， 平均购房总价在百万以内 。
此次报告中 ， 贝壳研究院基于贝壳找房数据平台近1年来刚需成交数据 ， 选取4个一线城市、15个新一线城市与11个二线城市共30个城市作为研究样本 ， 比较各城市刚需购房群体在购房总价、面积、区位等方面的选择差异特征；同时 ， 结合调研和平台交易数据 ， 真实描摹城市刚需群体置业需求和消费趋势 。
所谓刚需 ， 是相对弹性需求而言 ， 是指受房价因素影响较小 ， 为满足城市基本居住需求而购房置业的群体 。 为准确地描摹城市刚需购房状况 ， 综合贝壳交易数据维度分析 ， 贝壳研究院给出了各城市刚需购房“上车线” 。
在总价排名前十的城市中 ， 北京（350万）、深圳（345万）、上海（295万）三城领跑 ， 组成了“300万区间”的第一阵营；厦门（266万）、杭州（226万）以超过200万水平 ， 构成了第二梯队；值得一提的是 ， 2020年前9月厦门二手房均价40242元/ 平 ， 超过众多新一线和二线城市房价 ， 跻身于房价一线阵营 。
而“160万”成为第三道分水岭 ， 由广州（198万）、南京（190万）、宁波（175万）、东莞（160万）、苏州（159万）五城组成 ， 五城几乎以超过160万 “上车价” ， 挤入城市排行榜前十 。 除了TOP10城市 ， 再加上中部核心城市武汉（140万）、西南中心城市成都（106万） ， 此次统计中共有12个新一线及二线城市 ， 刚需上车线超过100万元 。 而长沙（84万）、沈阳（73万）等8城市刚需上车门槛稍低 ， 平均购房套均总价在百万以内 。 以沈阳为例 ， 刚需房总价水平仅为北京的五分之一 。
那么 ， 刚需人群是否是城市购房的主流人群呢？报告从另外一个维度——将“刚需上车价”与城市“ 整体交易房价” ， 进行了对比分析发现 ， “高房价城市”才有典型的“刚需人群” 。
在30个样本城市中 ， 北京、深圳、厦门、杭州等高房价城市 ， 刚需上车均价显著偏离整个市场交易均价 。 其中 ， 北京刚需客户置业套均总价比全市成交套均价低77万元 ， 深圳低63万元 。 从房屋总价来看 ， 刚需群体存在着充足的居住提升改善空间 。 而房价相对较低城市如惠州、南通、重庆、合肥等 ， 居住负担整体不高 ， 刚需客户购房总价与市场整体水平几近持平 。
值得关注的是 ， 如果单从性价比角度考虑 ， “大面积——低价格”无疑是最优的 。 贝壳研究院此次分析中 ， “大面积——低价格”刚需友好置业城市包括了成都、青岛、武汉、西安、郑州、佛山、长沙等新一线城市及济南、南通、昆明等二线城市 。
与之相反 ， 北上广深、厦门和南京 ， 属于典型的“小面积——高价格”类型 ， 受到供需关系等因素影响 ， 刚需群体上车难度较大 ， 且在居住体验方面也有待提高 。 特别是厦门及南京 ， 两个城市刚需主流交易户型约七成集中在小户型（两居及以下） ， 高房价下居住面积相对其他城市较小 。
贝壳研究院指出 ， 除了价格与面积 ， 城市经济发展水平 ， 就业机会、未来成长空间等也是购房置业重要的参考指标 。 此次报告综合了城市人口潜在需求、城市发展潜力等指标 ， 构建出城市置业动力指数 。 研究结果显示 ， 四个一线城市购房动力综合水平仍然领跑全国 ， 其中深圳置业动力指数最高 ， 排名居于百城购房动力榜榜首 。 分项指标上 ， 重庆、深圳、东莞在人口潜在需求上排名前三；而在城市发展潜力指标上 ， 新一线城市南京、杭州表现亮眼 。 综合对比来看 ， 以长沙、成都、西安等为代表的城市 ， 在居住友好性、就业机会、经济发展等方面有相对优势 ， 对刚需群体会形成持续吸引力 。


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