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乐居网|千亿祥生143天实现IPO，高负债下的资本故事


乐居网|千亿祥生143天实现IPO，高负债下的资本故事
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10月29日 ， 祥生控股集团有限公司在线上举行IPO新闻发布会 ， 5位管理层出席 ， 分别为执行董事、行政总裁陈弘倪 ， 副总裁韩波 ， 副总裁陈建熙先生 ， 副总裁郭政 ， 副总裁、财务总监兼联席公司秘书谈铭恒 。
公司董事会主席陈国祥并没有出席 ， 因为祥生在2019年上市前夕就已经完成了更新换代 ， 采用了家族接班的方式 ， 而非职业经理人——由陈国祥儿子陈弘倪接班 ， 并担任公司总裁 ， 而女儿陈雪宜为总裁助理 。
据招股书披露 ， 祥生控股将全球发行合共6亿股 ， 每股香港发售股份不超过6.20港元 ， 并预期于11月18日在港交所挂牌 。
倘若绿鞋权未行使 ， 并预期发售价为5.50港元（即发售价范围的中位数） ， 经扣除公估计净筹约31.17亿港元 。 其中 ， 净筹款项的约60%将用于为公司的现有项目建设提供资金；约30%将用于偿还用作公司项目开发用途的部分现有信托贷款；及约10%用于一般业务经营及营运资金 。
6天前 ， 祥生通过了港交所的聆讯 ， 全称仅用时143天 ， 并一次递表完成 ， 将成为2020年最大的IPO内房股 。 彼时 ， 尚在港交所排队的还有领地、实地、海伦堡等实力不俗的房企 。
今年以来 ， 资本市场对内房企赴港上市的投资热情逐渐降低 。 已上市房企的表现也并不被看好 ， 再加上A股上市通道受阻 ， 而唯一通向资本市场的道路 ， 港股整体表现又在近一年普遍低迷 。
一位业内人士对观点地产新媒体表示：“房地产受到政策调控风险很高 ， 好的企业大多已经上市 ， 剩下的房企都或多或少有自己的问题 。 ”
虽然 ， 祥生仍有“黑马”房企一贯的问题 ， 负债率高、融资成本高、毛利率低、收益率低 ， 但毫无疑问 ， 祥生最大的底牌是“最后一家未上市的千亿房企” 。
据观点指数发布的中国房地产销售金额TOP100披露 ， 2017-2019年期间 ， 祥生实现了签约销售金额从619.64亿元到1174.7亿元近乎翻倍的跨越 。
在2019年 ， 绿城老臣寿柏年以6200万元投资了祥生 ， 使其在上市前拥有1%的股权 。 对于与绿城之间合作的提问 ， 陈弘倪表示“在业务层面和寿柏年、绿城是没有合作的” 。
在不少投资者和管理层视“千亿”为门槛的今天 ， 祥生手握着一张诺亚方舟的门票 ， 并由此叩开了资本市场的大门 。
关键词：浙江
据祥生控股招股书披露 ， 公司成立于1995年 ， 由陈国祥及其配偶朱国玲共同创立 ， 在1999年于浙江省绍兴市开发了第一个住宅项目 ， 即诸暨祥生滨江花苑 。
随后 ， 陈国祥逐渐把地产生意做出了诸暨 ， 并于2007年开发了首个上海住宅项目 ， 即上海祥生福田雅园 ， 并开始走出长三角尝试在其他地方拿地开发 。
自2016年起 ， 祥生采纳「1+1+X」扩张策略 ， 以浙江省的发展为基础 ， 深入渗透泛长三角区域 ， 并扩展至泛长三角区域以外（例如湖北省荆门、湖南省衡阳及常德及内蒙古自治区呼和浩特）的其他具高增长潜力的城市 。
仅从2019年的收益比例看 ， 祥生对大本营浙江极其依赖 ， 占到公司收益的62.5% ， 泛长三角区域的收益占比为35.9% ， 其他区域为1.6% 。 此外 ， 其项目主要位于长三角的三四线城市 ， 属于农村包围城市的战略 。
在一些新进入城市上 ， 祥生是以标杆项目破局打造区域影响力和竞争力的打法 ， 陈建熙表示：“在我们重视的区域提高商业品牌知名度 ， 在我们新进入的区域打下我们首进城市的标杆 ， 共同推进我们在全国的整体品牌形象 。 ”
截至2020年7月31日 ， 祥生土储总面积2382万平方米 ， 在11个省份、45个城市拥有205个分属不同开发阶段的项目 。 其中 ， 属于浙江省的土储占比50%左右 ， 另外37%来源于泛长三角 ， 为浙江省紧密相连的上海、江苏、安徽、山东等省市 ， 剩余的X是祥生认为未来具有较大增长潜力的区域和城市 ， 目前布局是13%左右 。


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