江苏龙网

  1. 首页 > 人文 > >

乐居网|千亿祥生143天实现IPO，高负债下的资本故事( 二 )


随着销售额爆发增长的还有祥生的收益 ， 由2017年62.93亿元增加至2019年355.2亿元 ， 复合年增长率为137.6% ， 其收益主要来自开发及销售住宅物业及商业物业 ， 亦自管理咨询服务及物业租赁产生一小部分收益 。
值得注意的是 ， 祥生在过去曾经通过酒店服务和物业管理服务产生一定的收入 ， 但其陆续将这两个业务剥离出此次上市的祥生控股平台 。
在2020年 ， 祥生控股（上市主体）与祥生物业服务订立物业管理服务框架协议 ， 公司可委聘祥生物业服务集团提供物业管理服务 ， 包括向物业拥有人交付物业前的交付前服务 ， 例如保安、停车场管理等等；及所持有未售物业单元的物业管理服务 。
换而言之 ， 陈国祥将祥生控股推上市的主体仅仅是祥生地产 ， 而例如物业管理等其他业务都不在此之列 ， 或许在不久的将来能看到祥生将其物业服务进行IPO 。
关键词：财困
在祥生业绩飞速上涨的背后 ， 是并不理想的财务数据 。
在2017-2019年间 ， 祥生的净资产负债比率为1380%、740%及360% ， 净负债率大幅下降但仍然维持在一个极高的水平 ， 公司靠杠杆进行规模扩张的路径不言而喻 ， 其在2017-2019年间加权平均实际利率分别为8.09%、8.13%、9.28% 。
谈铭恒认为 ， 通过这次上市募得的资金可以有效增加公司的权益及现金 。 同时 ， 2020年4月底 ， 公司账面未结收入（合约负债）超800亿元 ， 这部分未结收入会形成利润和权益 。 所以公司未来的净负债率会得到大幅改善 。
截至2020年8月31日 ， 祥生尚未偿还借款总额（包括计息银行及其他借款及优先票据）为414.42亿元 ， 仅仅在今年4月30日起至8月31日 ， 祥生便订立了28项信托融资安排 ， 本金总额为约121.67亿元 ， 该等信托融资协议的年利率介乎7.90%至15.40% 。
在祥生的融资计划中 ， 其高度依赖融资信托的帮助 ， 而该等信托的利率往往比较高 ， 其在年内仍有多项未偿还的高息融资信托 ， 倘若不进行IPO ， 祥生或将面临较大的资金缺口 ， 其IPO资金的30%都将用于偿还此前发行的信托融资 。
截至2019年底 ， 祥生的年末现金及现金等价物为24.12亿元 ， 较2018年和2017年分别减少了6.98亿元和8.14亿元 ， 然而 ， 其在2020年一年内需要偿还的各类借款达112.73亿元 。
以此前已经上市的中梁为例 ， 其在上市前同样是深耕三四线外的城市 ， 并通过大量的民间资本进行高周转举债扩张 ， 中梁在上市后的半年时间 ， 美元债利率从11.5%降至9.5% ， 这也证明了登陆资本市场对于此类依赖高息融资的房企来说有极大的意义 。
然而 ， 祥生的盈利指标同样处于房地产行业的底部 。 其在2017、2018及2019年的毛利率分别为13.2%、21.1%、23.9% ， 而其截止今年4月末的毛利率为20.7% ， 有进一步的下降趋势 。
值得注意的是 ， 在此前的业绩会上 ， 不少房企纷纷表示“房地产毛利率下降是大趋势” ， 而深耕三四线外以量取胜的打法或许会将面临更严峻的形势 ， 祥生本就处于底部的毛利率能否提升将是其一个疑问 。
虽然顺利通过港交所的聆讯 ， 但这家“千亿房企”要完善的事情还有很多 ， 如何将这个资本故事讲得更好 ， 需要祥生“二代们”的努力 。
【乐居好房双十一 ， 百亿补贴动真格】
【乐居网|千亿祥生143天实现IPO，高负债下的资本故事】文章来源:观点地产


推荐阅读


上一篇：石头搞机|12了，三星S20＋是上半年最畅销5G手机！下半年就是苹果iPhone

下一篇：投资者网|三盛控股增资背后的隐忧：“债高钱紧”触红线千亿梦如何圆？