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新城控股|资色·评级 | 标普：因租赁业务增长，新城发展和新城控股展望调整至正面；“BB”评级获确认

•因扩张投资型地产业务 ， 新城发展和新城控股(601155,股吧)的业务实力正在提升 。 此类经常性收入的增长将提高公司现金流的稳定性 。
•新城发展和新城控股在土地支出上更加节制 ， 规模增长的抱负更为温和 ， 我们预计这将使公司维持稳定的债务杠杆 。
•2020年11月2日 ， 标普全球评级将新城发展及其子公司新城控股的展望从稳定调整至正面 。 同时 ， 我们确认两家公司的长期主体信用评级为“BB” 。
•正面展望反映出 ， 我们认为两家公司将继续稳健执行并扩张租赁资产 ， 同时维持稳定的债务杠杆并延长债务期限 。
香港 ， 2020年11月2日—标普全球评级今日宣布 ， 对新城发展控股有限公司（新城发展）和新城控股集团股份有限公司（新城控股）采取上述评级行动 。
受助于零售商场投资型地产的扩张 ， 新城发展和新城控股（以下合称新城）的业务实力正在提升 。 尽管受到新冠疫情的影响 ， 新城的租赁收入持续增长 ， 并且应能提高公司现金流的稳定性 。 正面展望反映出 ， 我们预计 ， 如果现有商场的管理和新商场的执行能够按计划进行 ， 那么集团经常性收入的规模将显著增长 ， 从而覆盖利息支出 。
新城控股是新城发展的核心子公司 ， 实际持有集团的全部项目和资产 。 二者的信用状况本质上无法区分 ， 我们将其作为一个整体来分析 。
新城将持续在投资型地产领域进行业务多元化 ， 尤其是在地产开发行业面临增长放缓和竞争加剧的情况下 。 我们认为新城旗下的商场具备合理需求 ， 其中多数为位于长三角地区二三线城市的中端商场 。 截至2020年6月底 ， 新城旗下有76家品牌商场—“吾悦广场”在建 。 其中30家商场计划于2020年下半年开业 ， 其余将在2021年和2022年开业 。
我们认为 ， 新城将受益于其项目的高度可见性 ， 以及中国自今年二季度以来对新冠疫情的控制 。 2020年新城的租赁收入和合同商业管理费可能将从2019年的41亿元人民币升至55亿元 ， 2021年超过80亿元 。 因此 ， 加上商业管理费 ， 我们预计2020年公司的租赁收入对利息的覆盖率将从2019年的65%改善至85% ， 2021年超过110% 。 新城通常为独家管理服务提供商 ， 而租赁协议中包含此类费用 。
但是 ， 由于新城至少有半数商场位于低线城市 ， 因此我们仍然认为其租赁业务的稳定性弱于同业 。 在经济欠发达地区 ， 部分租户在财务上对经济低迷状况的抵御能力较弱 ， 而且租户结构的多元性可能较低 。 此外 ， 新城正处于高速增长阶段 。 公司能否以坚实的入驻率使大量项目的执行情况达到相同的业绩水平 ， 仍要拭目以待 。
新城将控制土储补充以稳定债务杠杆 。 目前该公司计划降低合同销售额的增速 ， 并在物业租赁和销售之间取得平衡 。 我们预计 ， 新城用于住宅开发的购地支出将限制在合同销售现金收入的40%左右 ， 而2016-2018年为50%-70% 。 将近8,800万平米的土储应足够公司近三年的项目开发 。
因此 ， 新城2021和2022年的合同销售额可能仅实现5%-8%的增幅 ， 但就其规模而言这一水平仍属良好 。 今年前9个月其销售额同比下降18% ， 此外 ， 由于低线城市的业务不确定性更高、销售去化率更低 ， 因此销售额不及预期是其面临的一大风险 。 我们预计 ， 由于2019年项目开盘数量和拿地减少 ， 其2020年的合同销售额将下降5%-10% 。
拿地和建筑成本增加将令新城的毛利润率承压 。 我们预计未来1-2年内公司的毛利润率将从2019年的31%下降至23%-25% 。 毛利润下降也缘于公司增加低线城市布局 ， 导致2020年的预期平均售价从2017年的人民币13,000/平米下降至11,000元/平米 。
新城的平均债务期限将从目前的两年逐渐延长 。 相比评级相近的其他开发商 ， 新城的债务期限较短 ， 且由于去年前董事长被捕事件导致融资渠道中断 ， 转而依赖短期商业票据和信托融资等短期融资 ， 由此导致债务期限进一步缩短 。 目前 ， 公司已重启在境内外市场发行期限更长的债务资本工具 。 此外 ， 公司还有商业抵押担保证券的发行额度 ， 此类工具的期限一般较长 。


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