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房企|“三道红线”终结地产金融红利( 三 )


“但如果拿15亿元投三块地 ， 剩下的资金缺口靠融资 ， 一次推进三个项目 ， 同时手上还有5亿元自有资金 ， 同样是3年后 ， 每块地都可以带来两亿元利润 ， 再去这样投 ， 就可以不断翻倍 ， 越来越快 。 ”这位管理层人士说 ， “地产圈都开玩笑说有些房企几乎是一天拿一块地 。 一旦通过‘三道红线’限制房企债务增长空间 ， 这套逻辑就将不再适用 ， 房企也失去了几年前通过加杠杆快速发展的机会 。 ”
北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池向《中国新闻周刊》分析说 ， 在房地产业快速发展阶段 ， 市场去化很快 ， 房企能够迅速收回资金 ， 高杠杆风险不容易暴露出来 。 “但在目前限购、限贷、限价、限商、限售的严厉房地产调控政策下 ， 房地产销售缓慢 ， 很难迅速收回资金偿还负债 ， 由此会增加企业的资金成本 ， 减少企业利润 ， 不利于企业稳健经营 。 ”
在融创中国中期业绩会上 ， 融创中国董事会主席孙宏斌称 ， “鲤鱼跳龙门已经基本不可能 ， 排名前十的房企基本固化 。 ”
而在郁亮眼中 ， “三道红线”为金融红利阶段画上句号 ， “2021年后进入管理红利阶段 。 ”
房企怎么办？
从诸葛找房统计的100家上市房企的数据来看 ， 今年上半年房企的有息负债规模还在提升 ， 达到7.8万亿元 ， 相比2019年末上涨6.82％ 。 而如今房企已经开始去杠杆 ， 特别是参与8月20日座谈会的12家“重点房企” 。
除了融创中国明确给出“三道红线”达标时间表 ， 中国恒大也提出了降负债的计划 。
中国恒大管理层在今年中期业绩会上通报称 ， 与2020年3月底提出“高增长、控规模、降负债”发展战略时相比 ， 一个季度内负债已经降了400亿元 。 中国恒大首席财务官潘大荣表示 ， 下半年要以最大决心、最大力度降负债 ， “力争2020年到2022年 ， 有息负债平均每年减少1500亿元 。 ”
这已经不是中国恒大第一次提出降负债 ， 在2018年中期业绩会上 ， 中国恒大总裁夏海钧就曾表示 ， 要在2020年将净负债率降至70％ ， 并称这是行业合理的水平 。 显然 ， 这一目标并未达成 。 据诸葛找房统计 ， 截至今年上半年 ， 中国恒大的有息负债额达9221.43亿元 ， 较去年年末还增长了8.36％ 。
如今“三道红线”压顶 ， 10月23日 ， 中国恒大提前赎回一笔本金总额15.65亿美元、年利率11％的美元债 ， 至此 ， 公司在今年已无任何需要偿还的债券 。 这是中国恒大10天内第三次偿还大额债务 ， 累计还债总额达到294亿元 。
还债的钱从哪里来？
“如果房企处于‘红档’ ， 负债规模不能扩大 ， 通过卖房还债 ， 负债率自然可以降低 。 跟普通人买房一样 ， 贷款后开始赚工资还款 。 ”一位房地产业内人士说 。
“加大销售与回款”也被恒大管理层列为首要的降负债措施 。 9月7日 ， 中国恒大宣布至10月8日 ， 全国楼盘七折销售 ， 计划在“金九银十”的两个月累计实现2000亿元销售 。 而根据中国恒大公告的数据 ， 9月1日至10月8日间 ， 实现合约销售金额1416.3亿元 ， 8月 ， 这一数字还是514.8亿元 。 能否在“金九银十”达成2000亿元的销售额仍未可知 ， 但恒大在9月1日至10月8日这个时段每平方米房屋的售价比8月下降超过1000元 。
放量销售 ， 正成为国内房企的选择 。 从传统意义上属于销售旺季的9月的数据来看 ， 据房地产信息服务商克而瑞统计 ， 全国百强房企9月实现操盘销售金额11905.6亿元 ， 同比增长29％ ， 环比增长22％ 。 但业绩增长的背后是供应量更大幅度的增长 ， 30个重点监测城市9月供应面积环比增长了37％ ， 远高于成交涨幅 。
克而瑞在报告中也称9月规模房企的去化率水平呈下降趋势 ， “不少房企全年业绩目标完成度较低 ， 当下销售、去化承压 。 ”换句话说 ， 房子并不好卖 。
“‘三道红线’对一些房企而言相当于一边借不到新钱 ， 一边还得赚钱去杠杆 ， 这就要求企业把存量项目卖好 ， 但现在市场行情不是很好 ， 压力会比较大 。 ”有上市房企管理层人士向采访人员直言 ， 除了通过销售加快回款 ， 房企还将控制拿地节奏 。


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