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房企|“三道红线”终结地产金融红利( 二 )


“过去对于房地产金融的一些监管说好听点是模糊不清 ， 说难听点就是规则可以随意改动 ， 这次算是对哪些房企的融资将会受限有了明确指标 。 ”前述房地产业内人士告诉采访人员 ， “如果‘红档’房企不能新增有息负债 ， 所受影响比较大 。 ”
龙湖集团管理层在今年的中期业绩会上就表示 ， 今年国家在很多动作上把以前的一些窗口指导慢慢形成一个可以操作的、清晰的指导依据 。
“靴子”落地 ， 房企融资所受影响在9月便已显现 。 同策研究院于10月12日发布的数据显示 ， 40家典型上市房企9月融资总额为402.14亿元 ， 环比下降51.41％ ， 为今年以来月度最低水平 。 表面上看 ， 房企能借到的钱变少了 ， 但深层次改变的是整个行业的游戏规则 。
终结地产金融红利
“一些地方的房地产价格开始反弹 ， 金融资源有可能再次向高风险领域集中 。 ”今年8月 ， 银保监会主席郭树清在《求是》撰文提醒称 ， 房地产泡沫是威胁金融安全最大的“灰犀牛” 。
“我们几年前就觉得应该是这种趋势 ， 只是不能确定什么时候政府会来公布这样的政策 。 ” 9月末 ， 万科董事会主席郁亮在谈及“三道红线”时表示 ， 因为房地产业里金融的比重越来越高 ， 金融资源被过多占用 ， 这对经济而言不是好事 ， 到一定程度 ， 国家一定会采取措施 。 不到一个月之后 ， 郁亮再度谈及“三道红线”时称 ， 这反映出国家不希望房地产行业占用过多金融资源 ， 行业将从国家支柱产业回归到普通行业 。
房地产业占用金融资源的情况如何？《2020年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示 ， 截至2020年上半年 ， 金融机构各项贷款余额165.2万亿元 ， 其中房地产贷款余额47.4万亿元 。 从新增贷款量来看 ， 几乎每增加4元贷款 ， 就有1元流向房地产 。 尽管在47.4万亿元贷款余额中 ， 个人住房贷款超过30万亿元 ， 房地产开发贷款为11.97万亿元 ， 占比约四分之一 ， 但这只是房企有息负债的一角 。
有房企融资部门人士向《中国新闻周刊》介绍 ， 从房企融资渠道来看 ， 集团公司多通过债券融资 ， 如今年1到7月 ， 房企境内发债累计净融资规模超过1400亿元 ， 较去年同期不到100亿元大幅增长 。 而具体到项目公司 ， 除了开发贷款这样的标准贷款 ， 还有其他非标贷款 ， 常见的就是信托公司通过银行向房企发放委托贷款 ， “一般是一对一定向谈 ， 利率可以达到7％～9％ 。 ”
金融资源向房地产倾斜催生了郁亮所谓的“金融红利阶段” ， 他认为2002年全面实施土地招拍挂制度之前为土地红利阶段 ， 谁有关系能拿到地就能赚钱 ， 而2002年后进入金融红利阶段则是“谁有能力获得银行、资本支持 ， 就能买更多地 。 ”
“哪怕是精装修房屋 ， 每平方米建设成本可能只有2000元左右 ， 但地价动辄每平方米一两万元 ， 房企一直在加杠杆撬动更多土地资源 。 不能用贷款买地 ， 这是国家明令禁止的 ， 但项目公司拿地的钱一般都来自股东借款 。 ”前述房企融资部门人士解释说 ， “一般由项目公司拿地 ， 其会向股东 ， 也就是集团公司借款 ， 支付土地款 ， 再从信托公司获得一笔贷款偿还这笔借款 。 很多信托项目的资金用途就包括‘偿还股东借款’ ， 规避了买地 ， 而集团公司在收回借款后可能再用于投资其他地块 。 ”
央行在《中国金融稳定报告（2018）》中就提出 ， 防范房地产领域的不当和过度融资 。 如对负债率偏高以及大量购置土地、具有囤房囤地和市场炒作行为、制造地王现象等的房地产企业进行融资限制等 。
“过去几年基本上都是依靠高杠杆、高周转模式 ， 做得比较极致的房企发展就比较快 。 ”前述上市房企管理层人士介绍 ， “比如一家房企有20亿元资金 ， 不加任何杠杆 ， 如果买一块地需要15亿元 ， 剩下5亿元自有资金作为建设费用 ， 房企一般能有8％～10％的利润就算比较高 ， 可能过3年之后房子全部卖完 ， 回到手上22亿元 ， 非常慢 。 ”


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