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锋面News|对赌协议下发力收并购，世茂服务提前实现上市计划

锋面News|对赌协议下发力收并购，世茂服务提前实现上市计划
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原定于2021年上市的世茂服务（0873.HK） ， 抓住今年物业股热潮 ， 提前实现上市计划 。 10月30日 ， 世茂服务成功登陆港交所 。 至此 ， TOP10房企中只有万科物业尚未有明确的上市动作 。
值得注意的是 ， 世茂服务在上市前夕与投资签定对赌协议 。 按照协议 ， 世茂服务在今明两年需要完成净利润翻番才能实现协议目标 。 为此 ， 世茂服务正在加快收并购步伐 。
2019年至今 ， 世茂服务相继完成了7次收并购动作 ， 在管面积突破1亿平方米 。 上市募集资金后 ， 世茂服务仍将继续收并购 ， IPO所得款净额约65％将用于通过多种渠道继续扩大业务规模 ， 其中约55％将用于收并购 。
大量物业企业在今年争相涌进赛道 ， 同质化竞争日益严重 。 与世茂服务同期上市的第一服务（02107.HK)、合景悠活（03913.HK）均在上市首日跌破发行价 。 物业股巨头碧桂园服务(06098.HK)、保利物业(06049.HK)等企业股价近期也在资本市场出现下行态势 。 世茂服务首日开盘价也较此前发行价16.60港元下跌4.82% 。
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发力收并购 ， 世茂服务签对赌
递交招股书后的第123天 ， 世茂服务正式登陆港交所 。 10月30日 ， 世茂服务敲钟上市 ， 共发行5.88亿股 ， 每股定价16.6港元 ， 共募集资金约110亿港元（超额配股权行使后） 。
至此 ， 物业股赛道又迎来一名头部玩家 。 世茂服务位列中国物业服务百强企业第12名 ， 物业企业品牌价值百强第8位 ， 在管面积1.018亿平方米 ， 在管物业393项 ， 合约面积1.443亿平方米 ， 合约物业615项 。
上市后 ， 世茂服务仍将保持规模扩张的步伐 。 在募集资金中 ， 世茂服务表示 ， 本次IPO所得款净额约65％将用于通过多种渠道继续扩大业务规模 ， 其中 ， 约55％将用于收并购、约10％将用于建立及推出城市管理服务等 。
截至2020年7月 ， 世茂服务已完成的收购包括广州粵泰全部股权、福晟生活服务51%股权、成都信谊67%股权、北京冠城全部股权 。 此外 ， 在过去一年 ， 世茂服务与海亮物业、浙大新宇等企业均有进行收并购合作 。 截至今年6月30日 ， 世茂服务来自独立第三方开发的管理面积为3247万平米 ， 占总在管面积的37.9％；来自第三方的收入占比达70.5％ 。
与其它物业企业不同 ， 世茂服务在上市前夕便就业绩与投资者业绩对赌 。 截至2021年底 ， 若世茂服务经审核净利润少于11.7亿元、经审核综合收益少于81亿元 ， 包括世茂服务申请上市前的投资者可要求世茂集团向其转让额外股份或支付赔偿金额 。
从现有成绩单看 ， 世茂服务若要完成对赌协议 ， 需在2020年与2021年均取得业绩大幅增长 。
今年前6个月 ， 世茂服务利润为2.54亿元 ， 同比增133.9% 。 据招股书披露 ， 在2017年、2018年及2019年 ， 世茂服务的利润分别为1.08亿元、1.46亿元及3.84亿元 ， 复合年增长率为88% 。 若保持增速不变 ， 世茂服务则可顺利完成对赌目标 。
【锋面News|对赌协议下发力收并购，世茂服务提前实现上市计划】2
神话不再 ， 物业股降温
物业股”神话“ ， 在10月开始显现破灭迹象 。 近期上市的多支股票 ， 均出现破发现象 。
世茂服务上市共发行5.88亿股 ， 每股定价16.6港元 。 上市当天 ， 世茂服务收盘价为16.6港元/股 ， 与发行价持平 。 值得注意的是 ， 当天世茂服务股价曾一度跌至15.1港元/股 ， 跌幅达9.64% 。
与世茂服务同日上市的合景悠活 ， 同样遭遇破发 。 合景悠活的发行价为7.89港元/股 ， 当日收盘价为6.08港元/股 ， 跌幅达22.94% 。 此前上市的第一服务 ， 发行价为每股2.4港元 ， 当日早盘收盘 ， 第一控股服务报1.94港元/股 ， 较发行价跌19.17% 。 截至10月30日收盘 ， 第一服务股价仅为1.4港元/股 。
物业股新兵招股情况不及预期 ， 老将的行情亦出现颓势 。
以物业股市值龙头碧桂园服务为例 ， 今年以来碧桂园服务股价一直飙升 ， 在8月时曾达到55.5港元/股 ， 较年初涨幅超过100% 。 10月以来碧桂园服务股价出现动荡 ， 截至30日收盘股价为48.65% 。 另一家龙头保利物业在年中时股价曾突破90港元/股 ， 在世茂服务和合景悠然双双破发当日 ， 保利物业收盘价为55.75港元/股 。
今年以来频频刷新股价记录的物业股 ， 为何开始降温？多名业内人士均表示 ， 今年物业股集中上市风潮 ， 资本市场可选择的投资标的增多 ， 从而分散资金 ， 物业板块整体估值承压 。
富途证券研究员杨金桥认为 ， 物业股IPO定价愈发激进 ， 甚至部分物业新股的发行市盈率要远超已上市的可比公司的估值 ， 因而上市后不久 ， 遭遇大跌 ， 也是正常现象 。 物业板块多数个股本身估值就处于高位 ， 叠加同质化物业新股大量上市 ， 市场供给大幅增加 ， 引发板块整体估值中枢下行 。 在可供投资的同质化标的大量增加后 ， 投资者自然不再愿意出高价 。
资本市场逐渐回归理性 ， 而目前仍在等待敲钟的物业企业中 ， 不乏融创服务和恒大物业等企业 。 随着这些巨头陆续上市 ， 物业赛道的分化仍将进一步加剧 。


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