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小房|房企三季报窥视：营收下滑亏损扩大 中小房企何去何从

2020年 ， 房地产行业中的中小房企受关注度提升 。 人民法院网公布数据 ， 今年上半年发布破产文书或进入破产清算程序的房企有200多家 ， 三四线城市中小型开发商占比较高 ， 破产原因多为负债过高、资金链破裂 。 中小房企日子显得颇为艰难 。
以A股三季度营业收入600亿元以下的中小型房企79家作为分析样本 ， 从营收情况、盈利能力、稳健性、周转率等作为分析维度 ， 可以印证 ， 中小房企面临的生存压力渐大 ， 亏损成为普遍问题 ， 有的小房企甚至面临多年来的亏损高峰 。
一家百亿级房企的员工透露 ， 其所在的企业去年下半年以来融资比较紧张 ， 就没有再拿地 。 而疫情发生后 ， 销售受到较大影响 。 但这家房企目前还能勉强生存 。 上海集结不少百亿销售规模的小房企 ， 正在规模扩张与行业调控中动荡前行：有的半年更换一拨职业经理人 ， 不断试错；有的积极寻求与其他房企的项目合作机会 。
营收下滑、亏损扩大
从2020年三季度营业收入来看 ， 79家样本企业中 ， 有41家房企营业收入同比业绩下滑 ， 而这一数据在2019年仅有32家 ， 其中业绩下滑超过30%的房企有17家 ， 在一定程度上反映了市场因素对房企业绩的影响 。
从业绩下滑的原因来看 ， 疫情影响是一个因素 ， 但更多的在于公司自身的问题 。 利润方面 ， 三季度样本企业中利润下滑的有45家 ， 较去年同期增加5家 ， 其中亏损的有12家 。
从企业来看 ， 泰禾集团(000732,股吧)前三季度亏损19亿元 ， 是样本企业中亏损最大的房企 ， 同比下滑185.9% 。 泰禾只是特例 ， 相比较而言 ， 小房企的亏损下滑趋势更明显 。 嘉凯城(000918,股吧)（000918.SZ）、新华联(000620,股吧)（000620.SZ）等均出现亏损扩大的情况 。 新华联前三季亏损额创近十年之最 。 三季报显示 ， 2020年前三季度 ， 新华联实现营业收入35.56亿元 ， 同比下降36.79%；期内净亏损6.80亿元 ， 同比下降516.94% ， 这是近十年以来的首次巨亏 ， 扣非后的亏损额将扩大至7.46亿元 。 今年以来 ， 这家在2019年营收刚刚破百亿的小房企“黑天鹅”事件不断：债务违约 ， 成为疫情下首个房企违约案例 。
与去年同期相比 ， 中小房企的盈利能力下滑 。 2019年样本企业平均销售毛利率为37.8% ， 较今年高出3.3个百分点 。 2019年样本企业中销售毛利率出现下滑的房企有42家 ， 而今年同期相比毛利率下滑的企业达到50家 。
从企业主营领域来看 ， 具有产业、园区租赁经营等业务的房企 ， 销售毛利率较高 ， 如陆家嘴(600663,股吧)等企业表现较为抢眼 。 从品牌房企来看 ， 如中南建设(000961,股吧)、金地集团(600383,股吧)、阳光城(000671,股吧)、招商蛇口(001979,股吧)、华侨城等均出现不同程度的下滑 。
由于成本因素的影响 ， 行业盈利能力在逐渐走低 。 此外市场及企业结转因素也造成了企业利润规模的降低 ， 从而导致销售毛利率的走低 。 从这些中小房企ROE的表现来看 ， 也呈现出了同样的趋势 。 整体来看 ， 今年前三季样本房企ROE较去年同期有所下降 ， 2019年样本企业ROE均值为6.05% ， 而今年均值下降1.97个百分点 。 2019年同期ROE出现下降的企业为45家 ， 今年同期出现下降的企业达到51家 。
同策研究院研究总监肖云祥指出 ， 中小房企当前面临困境的原因有三：品牌影响力小 ， 号召力不强 ， 直接导致销售力不足；运营能力低 ， 效率不高；缺钱 。
很多中小房企都存在资金周转效率低的问题 ， 比如 ， 一个几万平方米的小型项目 ， 小房企开发周期长 ， 项目周转速度慢直接导致了资金周转率下降 。 运营能力低产生的后果不仅是加大了行业差距 ， 还增加了房企自身的压力 。 运营效率低 ， 将直接影响资金的利用效率 ， 加大了资金压力 ， 费用成本增加 ， 降低了利润空间等 。
另外 ， 中小企业融资难 ， 导致这些房企的土地市场竞争力下降 ， 丧失发展机会 ， 逐渐被洗牌出局 。 资金就是血液 ， 中小房企运营效率低 ， 导致资金链更加紧张 。 但是中小房企融资太难、太贵这个问题长期存在 。 金融机构在房企贷款业务中 ， 在审核企业资质时 ， 房企销售规模是重要的参考指标 ， 这就导致中小企业融资渠道变窄 ， 只能找“影子银行”融资 ， 这就带出另外一个问题：融资成本高 ， 不断侵蚀中小房企的利润 ， 但要活下去 ， 又不得不牺牲利润 。


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