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小房|房企三季报窥视：营收下滑亏损扩大 中小房企何去何从( 二 )


分化加剧
根据同策研究院提供的数据显示 ， 比对“三道红线”指标 ， 从剔除预收账款的负债率来看 ， 今年三季度中小房企均值为62.3% ， 较去年同期增加0.6个百分点 。 从企业个数来看 ， 指标增加的企业数量较2019年同期少2家 ， 但增长幅度相对较高 ， 其中超过70%的企业有34家 。 净负债率方面 ， 样本企业中均值为111.3% ， 较2019年同期增加13个百分点 ， 其中同期增长的家数为40家 ， 较2019年同期增加2家 ， 其中超过100%的企业有30家 。 现金短债比方面 ， 在剔除14家部分指标异常的企业外 ， 2020年65家样本企业现金短债比均值为126 ， 较去年同期降低5个百分点 。
通过对三个指标的分析 ， 整体来看 ， 与去年同期相比样本企业稳健性出现下滑趋势 。 但也有部分企业现金流情况向好 ， 说明中小房企分化加剧 。 在现金方面 ， 三季度前述79家中小房企货币资金均值为93.8亿元 ， 较去年同期增加10.6亿元 。 从单个企业来看 ， 华发股份(600325,股吧)货币资金增长最多 ， 达206亿元 。 其次大悦城(000031,股吧)、首开等房企 ， 现金增长规模和幅度 ， 都呈现出较好的水平 。
三季度中小房企的存货周转率均值为0.1545 ， 较去年同期增长0.0038 。 从企业变化情况来看 ， 在样本企业中 ， 2019年同期有41家房企同比是增加的 ， 而今年为45家 。 均值增加主要是个别企业 ， 如亚太、合肥城建(002208,股吧)、大名城(600094,股吧)等企业增幅较大所致 。 总资产周转率方面 ， 今年三季度均值为0.1073 ， 较去年同期下降0.0049 。 有49家企业出现同比下滑 ， 而2019年仅有42家企业同比下滑 。 整体来看大多数企业存货周转率是下滑的 ， 这主要是疫情期间 ， 开工、去化受影响导致运营效率走低 。
肖云祥认为 ， 如果说在初期大家走的都是同一条路 ， 都在同一起跑线上 ， 那么后来不同的发展思路就决定了中小房企与大房企之间在10年后的差距有多大 。 一些中小房企 ， 在市场最好的时代 ， 浪费了最好的机遇 ， 缺乏危机意识和战略眼光；而一些发展起来的房企则是抓住当时难得的市场机会 ， 走规模化扩张的道路 ， 加大开发项目数量 ， 扩大进入城市数量 。
经过两年的调整 ， 楼市已转换为买方市场 ， 市场的变化倒逼行业注重产品品质 ， 注重品牌的塑造 ， 同时加强管理能力建设 ， 成本控制 ， 以创新的方式提升融资能力等 。 中小房企出局也是市场资源有效配置的一种体现 。 肖云祥认为 ， 吃老本或是被收购 ， 就看中小房企自身的调节转型能力 ， “优胜劣汰、适者生存” 。
正如万科董事会主席郁亮在2020年度上海万科媒体见面会上所言 ， “活下去”翻成另外一个语言就是叫做时代企业 。 当前行业和政策变化很快 ， 所谓的时代企业就是要努力适应变化及变化的维度 。 “如今房地产行业面临巨大的变化 ， 一方面 ， 如果不适应变化就要被淘汰；另一方面 ， 变化也是一个新的机会 ， 谁适应这变化 ， 谁有新的机会 。 ”
（作者：唐韶葵 编辑：张伟贤）
（责任编辑：张洋 HN080）


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