地产|为上市“拼”到这个程度！神奇的上坤地产( 二 )
比如 ， 中访网财经结合上坤地产财报中的一些“异常”表现 ， 2017-2019年 ， 其归母净利润分别为4.997亿元、15.46亿元、21.95亿元；而同期其少数股东权益由3%增长至58.9% ， 其少数股东权益利润分别为-1.54亿元、51.84亿元、45.74亿元 ， 质疑或存在通过做多少数股东权益将负债表外化的“明股实债”操作 。
招股书里面的官方解释是 ， 净资产负债率降低2017-2018年是由于保留盈利的增长导致了权益总额不断增加 ， 而2019年底—2020年4月30日则是因为计息银行及其他借款减少 。
从计息银行和其他借款总额来看 ， 的确符合招股书的说明 ， 但奇怪的是借款减少了 ， 负债情况改善了 ， 融资成本却在增加 。
截至2017- 2019年及2020年4月30日 ， 上坤地产的计息银行和其他借款总额分别为51.968亿元、74.589亿元、67.663亿元和55.89亿元 ， 但同期加权平均实际利率分别为7.4%、9.3%、9.4%及 10.3% 。
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值得注意的是 ， 2017-2019年及截至2020年4月30日止四个月 ， 上坤地产产生的计息银行及其他借款的利息分为3.629亿元、6.481亿元、7.639亿元和2.326亿元 ， 同期其净利润分别为0.35亿元、6.73亿元、6.77亿元和1.58亿元 。
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也就是说 ， 除今年的数据外 ， 前面三年 ， 其净利润甚至不能覆盖借款利息 。
而从2017年开始 ， 截至今年4月30日 ， 上坤地产的利息支出合计约为20.075亿元 ， 同期净利润合计约为15.43亿元 ， 二者相差约4.645亿元 。
而截至今年8月31日 ， 上坤地产的计息银行及其他借款总额为47.614亿元 ， 其中约20.037亿元将于一年内到期 ， 其现金及现金等价物为11.829亿元 ， 二者缺口约为8.208亿元 。
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同时 ， 还值得注意的是其他贷款 ， 据招股书显示 ， 其他贷款包括来自独立第三方、资产管理及信托融资等 ， 截至今年8月31日 ， 这部分融资金额占上坤地产有息负债总额的75.6%！
而这部分融资的年利率在9%-18%之间 ， 这也能解释为何上坤地产的融资成本较高 。
总的来说 ， 上坤地产的创业故事还是很精彩 ， 只是这样的高增长是否能够持续 ， 还得打个问号 。
内房企赴港上市 ， 获得较好的融资渠道 ， 能够给企业增加更多发展机会 ， 但看近年来内房企在港股的表现 ， 实在难以令人满意 。 作为投资者来说 ， 要慎之又慎 。
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（责任编辑：李佳佳 HN153）
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