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城市|开发商们还有不到两个月：业绩下滑、拿地放缓、巨债到期……( 二 )


二手房源流动性从一个侧面反映了市场的热度 ， 根据贝壳研究院数据 ， 10月有17座城市二手房源流动性指数环比增加 ， 而环比下降的有16城 。
以北京、成都等为代表的8城市位居“高流动性—高存量”区间 ， 虽然房源整体存量处于相对较高水平 ， 但市场交易活跃性高 ， 房源去化风险较小 。 上海、长沙、厦门等9城存量房源集中在6万套以下 ， 房源流动性指数高于样本城市均值 ， 属于“低存量-高流动性区间” 。
乐有家研究中心数据显示 ， 10月深圳二手住宅过户5049套 ， 环比下滑43% ， 同比降22.6%；成交均价67209元/平方米 ， 环比上涨1% 。
与之形成鲜明对比的是 ， 据中原地产数据 ， 今年10月 ， 北京二手房成交量达1.43万套、同比增加62% ， 加上9月成交的1.73万套 ， 也创造了4年来最“热”的金九银十 。
300城土地出让金总额环降近两成 房企拿地节奏再放缓
据中指院报告 ， 10月全国300个城市共成交土地2515宗 ， 环比基本持平 ， 同比增加2%；成交土地面积10007万平方米 ， 环比减少4% ， 同比增加8% 。
其中 ， 住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）896宗 ， 环比增加1% ， 同比增加13%；成交面积4068万平方米 ， 环比减少10% ， 同比增加20% 。 土地出让金总额为4473亿元 ， 环比减少17% ， 同比增加30% 。
城市|开发商们还有不到两个月：业绩下滑、拿地放缓、巨债到期……
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10月重点城市土地出让金 数据来源：中指院
城市之间呈现梯队分化 ， 广州10月土地出让金高达216.2亿元领跑全国 ， 上海以213.6亿元位居第二 ， 第三位南京仍然保持着土地市场热度 ， 超过杭州、西安等热门城市 。
10月份 ， 深圳、北京并未在榜单上出现 ， 长三角仍是全国热度最高的区域 。 长三角城市占据TOP20中的8席 ， 而百强房企在长三角拿地金额高达3580亿元 ， 依旧位居四区域首位 ， 长江中游城市群本月开始升温 。
尽管TOP100房企前10个月拿地总额25950亿元 ， 拿地规模同比增长了10.9% ， 但10月数据并不乐观 ， 50家代表房企中仅有10家企业拿地金额较1～9月均值呈上升趋势 ， 其中5家单月拿地额高于10亿元 ， 如建业10月拿地额占前10月总额之比超过30% ， 合景泰富和华发在20%以上 。 另有39家10月拿地金额较前9个月均值出现下滑 ， 这一比例较上个月有明显增加 。
城市|开发商们还有不到两个月：业绩下滑、拿地放缓、巨债到期……
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50家代表房企拿地面积TOP10城市 数据来源：中指院
布局上 ， 房企更集中于长三角、长江中游二线城市布局 ， 50家代表房企1～10月在二线城市拿地占比为51.6% ， 三四线为43.9% ， 一线占比为4.5% 。 从城市群角度来看 ， 长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝和京津冀五大城市群仍是企业布局重点 ， 占比之和为57% ， 其中长三角维持较高热度 ， 占比为25.2%；长江中游升温 ， 占比达到12.1% 。
而龙头房企的拿地数量也反映了其布局偏好 ， 龙头房企往往多城发力 ， 区域房企则持续深耕 。 万科、中海及绿城在多个城市齐发力 ， 分别出现在3个城市的1～10月拿地总额TOP10榜单中 ， 与企业的全国化战略布局相契合 。 滨江集团(002244,股吧)拿下杭州1～10月拿地总额冠军；金地重仓长三角核心城市 ， 拿下1～10月上海拿地季军和南京拿地亚军 。
百强房企单月销售业绩整体下滑 第四季度去化承压
尽管头部房企优势仍然明显 ， “碧恒万”前10个月销售总额高达1.8万亿元、26 家房企销售额超千亿 ， 但难掩百强房企单月销售业绩整体下滑的趋势 ， 第四季度房企去化仍然承压、高杠杆房企面临着巨大的资金压力 。
克而瑞数据显示 ， TOP100房企实现销售操盘金额11440.7亿元 ， 单月业绩同比增长25.2% ， 环比下降3.9% 。 整体来看 ， 三季度以来房企总体业绩规模增长主要还是得益于年内销售和供货节奏后移 ， 供应量显著提升 。


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