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城市|开发商们还有不到两个月：业绩下滑、拿地放缓、巨债到期……( 三 )


“分化”仍然在房企不同阵营之间继续 ， 据中指研究院数据 ， 1～10月销售额超千亿的房企有26家 ， 较去年同期增加1家 ， 百亿以上房企147家；百强房企权益销售额均值为746.8亿元 ， 权益销售面积均值559.5万平方米 。 10月单月百强房企销售额同比增长率均值为24.8% 。
城市|开发商们还有不到两个月：业绩下滑、拿地放缓、巨债到期……
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前10月房企销售业绩前十 数据来源：中指院
第一阵营（500亿～1000亿）共30家 ， 销售额增长率均值为11.6% 。 第二阵营（200亿～500亿）有58家企业 ， 销售额增长率均值为12.2%；第三阵营（100亿～200亿）共33家 ， 销售额均值为143亿元；第四阵营共19家 ， 销售额均值为73.2亿元 。
从榜单可见 ， 各梯队门槛值较上年同期均不同程度增长：TOP100门槛值235.4亿元 ， 同比增长9.4%；TOP3房企门槛值5467.0亿元 ， 较上年增长5.2%；TOP10房企门槛值2162.5亿元 ， 较上年增长8.0% 。
第三、四阵营企业增长率均值均不理想 。 TOP100 门槛值235.4亿元 ， 同比增长9.4% 。
单月业绩来看 ， 部分规模房企表现出较强的韧性 。 据克而瑞统计 ， 保利、绿城、世茂、金地、招商、金茂、中南、阳光城(000671,股吧)、金科、龙光等房企销售表现较为突出 ， 单月业绩规模同比提升显著 。
克而瑞预测 ， 基于疫后居民收入预期下滑 ， 三、四线城市潜在置业群体首付款支出、月供还贷压力明显加剧 ， 部分弱三、四线城市已然出现需求“断层” 。 预计年底房地产市场仍不容乐观 ， 成交即使有回升 ， 幅度也将有限 。 核心一、二线城市市场需求依旧坚挺 ， 弱三、四线城市市场需求增长乏力 ， 叠加购买力瓶颈制约 ， 成交大概率将维持在较低水平 。
克而瑞研究院指出 ， 下半年特别是9、10两月的实际去化率水平并不如人意 ， 第四季度房企去化仍然承压 。
1071亿元债务到期 高负债房企面临年内最大流动性考验
融资新规影响下 ， 10月房企融资规模降至低位 。
贝壳研究院统计整理数据显示 ， 1～10月房企境内外债券融资累计约10283亿元 ， 同比微增1% ， 但增幅较2019年同期大幅收窄20个百分点 。 与2019年相比 ， 前10月融资规模占比达2019年全年87.1% 。
但值得注意的是 ， 9～10月已连续两月发债规模不及到期债务规模 ， 同时11月将迎来年内最大到期债务规模——1071亿元 。 尽管年末发力冲刺销售 ， 有望对冲一部分流动性压力 ， 但高负债房企仍将面临年内最大的流动性考验 。
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2011至2020年1～10月房企债券融资规模 数据来源：wind、贝壳研究院
1～10月境外债券规模占比38% ， 较2019年同期下降8个百分点 ， 而三季度国内金融监管升级威力渐显 ， 境内债券1～10月规模占比62% ， 较1～9月下降1个百分点 。
融资成本方面 ， 10月信用债融资成本基本持平 。 据中指院统计 ， 海外债融资成本降至6.79% 。 1～10月 ， 房地产行业信用债平均利率为4.59% ， 同比下降0.79个百分点 ， 海外债平均利率为7.96% ， 同比下降0.86个百分点 。
10 月 ， 信用债平均利率4.55% ， 同比基本持平 ， 海外债平均利率6.79% ， 同比下降3.23个百分点 ， 较9月下降2.08个百分点 。
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采访人员手记｜房企们年末的冲刺反弹还有多大几率？
从分化的9月走来 ， 房地产市场还是错失了“金九银十” 。 但这一错失并非因为市场颓势 ， 而是以前到来的反弹力太过抢眼 ， 让9月、10月暗淡无光 。
不得不提的是 ， 今年前10个月无论是新房、二手房 ， 还是土地市场 ， 均好于去年同期 ， 房企业绩也在疫情得以控制后 ， 抢回了业绩 ， 房企“千亿军团”数量也较去年同期有所增长 ， 各阵营门槛均有抬高 。


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