江苏龙网

  1. 首页 > 社会 > >

苏州“截流”上海商业( 二 )

苏州“截流”上海商业
上海商业热热闹闹 ， 而苏州却只有“一地鸡毛” 。 反差背后 ， 苏州究竟发生了什么？“睡城”效应：睡在苏州 ， 去上海吃喝玩乐购过去多年 ， 苏州承接着上海源源不断工业资源 ， 商业发展却被后者抑制 。2010年 ， 上海对标日本东京模式初露端倪——从一城中心聚集转向放射形城市 ， 纳入周边卫星城市 ， 以获得更大发展势能 。苏州 ， 首当其冲 。 2013年 ， 上海修建起第一条城际地铁 ， 11号线深入苏州昆山6公里 。 这条地铁线 ， 原计划直通苏州姑苏城中心 ， 但因种种原因 ， 改建到昆山 。花桥 ， 从此成为“沪漂”一族的花桥 。 与魔都1小时地铁通勤 ， 睡在花桥 ， 工作、吃喝玩购在上海工作 。 四年间 ， 花桥房价从9000元/㎡飙升至3万元/㎡ 。说到底 ， 这群睡在苏州的“候鸟” ， 为苏州主城（姑苏区、相城区、高新区、吴江区、吴中区、工业园区）贡献的消费力 ， 显难成势 。苏州“截流”上海商业
在苏州 ， 上海南京路、成都春熙路、重庆解放碑、广州天河路人潮拥挤之景 ， 不常有 。 上海全方位“陆空”截流 ， 是原因之一 。2018年底 ， 苏州地铁运营线路仅3条 ， 运营里程120.7公里 ， 日均客流接近90万人次 。 而作为中国高铁站最多城市之一 ， 苏州主城（4）、昆山（2）、常熟（1）、张家港（1）、太仓（2）高铁站均有直达上海的密集班次 ， 却只有昆山与主城相通 。苏州“截流”上海商业
从2003年开始 ， 苏州屡次提出要建机场 ， 但总是被这样那样的原因搁浅 。 比如 ， 配合上海国际航空中心的建设 ， 被迫宣布“5年内不造机场” ， 比如江苏“空域太紧张” 。这意味着 ， 苏州的地铁、高铁、机场人流 ， 皆被上海进行了部分“截胡” 。 由此造成的影响是 ， 苏州与下辖经济强县人流、资源都往上海靠拢 ， 主城商业集聚效应弱 。目前 ， 苏州商业分散在经济力量强的昆山、太仓、常熟、张家港为主的下辖区 。 崛起于“苏南模式”的它们 ， 经济独立 ， 人口流动性就弱 ， 与主城区商业消费力协同性不强 ， 类似东莞 。苏州“截流”上海商业
而与商业成熟度密切相关的周边商业体量、业态丰富性、优质品牌入驻体量等方面 ， 苏州亦也常常垫底 。 苏州观前街商圈仅有5个商业项目 ， 苏州NUZZON韩国购物城和苏州观前街1号 ， 二者体量不到2万㎡ 。苏州“截流”上海商业
而百货/超市/专业卖场占比却罕见高达45% ， 这进一步印证 ， 老城商圈商业形态较为传统 ， 更迭缓慢 。 中心城区商业土壤不佳 ， 又进一步降低县市人口流向城区的欲望 ， 形成恶性循环 。苏州“截流”上海商业
《2019年苏州市商业发展报告》透露 ， 2018年苏州头部购物中心近业绩同比下滑 ， 商业项目局部饱和 。在消费端 ， 居民商业消费总购买力增长乏力 ， 主要原因是：连续多年人口增速放缓；以制造业为主 ， 消费者群收入低 ， 消费观念保守；高房价、旅游文化透支购买力；政治地位偏低 ， 集团化消费少 。03苏州商业寻路：走出上海“暗影”在工业大发展阶段 ， 苏州始终是个“小上海” 。 现在要做大商业 ， 苏州必须“做自己” 。此路不易 ， 却是走出“上海后花园”之困的必选项 。做强核心商圈竞争力 ， 提升主城区人气根据《苏州市城市总体规划（2035）》空间布局初步方案 ， 规划提出“和合”的规划构思 ， 即从“几个苏州”到“一个”苏州 ， 加快市区各板块的融合 ， “一城五片、十字聚心”空间布局 。商业地产呼应“一个苏州” ， 加强苏州核心城区的商业竞争力 ， 减少下辖各区、县市消费力往外跑 ， 尤其是往上海跑 ， 至关重要 。 建高人气明星mall ， 是第一步 。Wind数据显示 ， 2019年至2020年10月 ， 苏州市商服土拍总成交56起 ， 总金额51.4亿元 。其中透露出两个强信号：其一 ， 商业土拍主要集中在主城6区 ， 即工业园、吴江、虎丘、吴中、姑苏、相城 。 由此可见 ， 苏州欲强化主城商业地产发展 ， 将零散网点连成片区 ， 协同生长 ， 以打破“弱中心”至困局 。苏州“截流”上海商业
而首创、招商、中国铁建、华润这些相对重量级的开发商 ， 拿地均以纯住宅和商住用地为主 。 虽说大牌连锁mall的进驻率往后还需继续提升 ， 但增增速上 ， 其发力成果可见 。苏州“截流”上海商业
2019年 ， 苏州四大县级市的GDP贡献占比降到55%以下——为2016年以来首次 。 苏州主城6区的GDP份额拉升至47% 。具体到县市来看 ， 只有昆山GDP仍保持正向增速 ， 常熟、张家港、太仓全部为负增长 。 而苏州城6区GDP贡献增速明显 ， 增幅从3%到15%不等 。商业建设 ， 要与上海形成分工 ， 错位竞争商业地产 ， 本质上是服务业的重要一环 。 南京大学教授刘志彪指出 ， 在发展服务业上 ， 苏州要与上海分工 ， 走苏州特色的“生产性服务业” 。生产性服务业(Producer Services)概念 ， 是美国经济学家布朗宁和辛格曼于1975年在对服务业进行分类时提出的 。 简单来说 ， 苏州服务业发展 ， 要绑定原有的核心制造优势 ， 比如高精尖的前沿生物医药产业 。此外 ， 商业发展应该回归文化附着本身 。 过去几十年大搞工业发展 ， 走在苏州街头 ， 已经难以体会到文人墨客笔下的古典雅致 。把锁在沧浪亭、狮子林、拙政园、留园、苏州博物馆里的文化底蕴解放出来 ， 融于商业 ， 融入日常大众消费生活 。 毕竟 ， 上海啥都有 ， 唯独没有苏州的文化 。未来 ， 苏嘉甬铁路、连淮扬镇铁路、盐通铁路等铁路交通 ， 正在把苏州融入更大的城市网络中 ， 而不仅仅是绑定上海 。当然 ， 以上只是拙见之谈 ， 苏州商业想活成另类样本 ， 要走得路还长着 。 这个用30年工业塑成的GDP巨人 ， 需要用对待工业之热情 ， 来燃起商业花火 。


推荐阅读


上一篇：全球投资者|外媒：全球投资者继续看好中国复苏

下一篇：花王|花王集团：持续看好中国市场