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上市|物业新股集体遭遇“冷空气”资本风口开启即终结？

物业股由热转冷的状态还在继续 。 近期港交所迎来四位物管新成员 ， 与之前开盘即大涨的局面不同 ， 新股入市整体表现欠佳 ， 四家物管企业有的开盘首日即破发 ， 有的刚刚守住开盘“底线” ， 一路高歌猛进的物业股突然“转冷” 。 采访人员注意到 ， 截至2020年11月6日收盘 ， 上市一周的合景悠活、世茂服务仍处于冷的状态 ， 合景悠活报每股6.21港元 ， 世茂服务报每股16港元 ， 双双处于发行价之下；而在10月下旬上市的第一服务已跌破发行价40.83% ， 卓越商企服务则较发行价微涨2.43% 。
截至目前 ， A股和港股上市的物管企业共计34家 ， 其中2020年上市的物管企业已经达到10家 ， 后续融创服务、金科智慧服务即将赴港IOP ， 另有七八家物管企业处于递表排队状态 。 在物业新股集体遭遇“冷空气”的状态下 ， 资本风口开启即终结？

上市|物业新股集体遭遇“冷空气”资本风口开启即终结？
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三家物业新股仍处于发行价下
受疫情影响 ， 物业服务板块被普遍看好 ， 继正荣服务、弘阳服务、建业新生活之后 ， 近期多家物管企业也成功登陆港交所 ， 但与之前股价开盘大涨的局面不同 ， 物业新股入市整体表现欠佳 ， 有的开盘首日即破发 ， 有的刚刚守住开盘“底线” 。
十月的最后两周 ， 四家物管企业敲开了港交所大门 。 10月30日 ， 合景悠活、世茂服务双双在港交所挂牌上市 。 根据最终定价结果 ， 世茂服务每股定价16.6港元 ， 合计发行5.88亿股 。 上市首日 ， 世茂服务开盘报每股15.8港元 ， 较发行价下跌约4.82% ， 截至30日收盘 ， 世茂服务报每股16.6港元 ， 勉强保住了发行价 。
彼时市场方面认为 ， 世茂服务“平稳”收盘 ， 也是源于绿鞋机制起了作用 ， 盘中大跌9% ， 承销商及时出手护盘 ， 尾盘出现神奇拉升 。
与世茂服务不同 ， 同日上市的合景悠活则一路“唱衰” ， 开盘报每股6.48港元 ， 较发行价每股7.89港元跌17.87% ， 截至30日收盘 ， 合景悠活报每股6.08港元 ， 跌幅更是高达22.94% 。
值得一提的是 ， 合景悠活此次上市引入了8位基石投资者 ， 上述8位基石投资者共认购1.2亿美元（约9.36亿港元） ， 但显然这并没有给市场带来信心的加持 。
采访人员注意到 ， 截至2020年11月6日收盘 ， 上市一周的合景悠活、世茂服务仍处于冷的状态 ， 合景悠活报每股6.21港元 ， 世茂服务报每股16港元 ， 双双处于发行价之下 。
市场瞬息万变 ， 也让后来者体会到了凉意 。 早在合景悠活、世茂服务双双挂牌之前 ， 当代置业旗下的第一服务就刷新了物管企业上市首日最大跌幅记录 。 10月22日 ， 当代置业旗下的第一服务正式登陆港交所 ， 开盘首日即破发 ， 最终收盘报每股1.76港元 ， 较发行价每股2.4港元跌26.67% 。
时间再往前移 ， 10月19日上市的卓越商企服务 ， 也没能保持此前物业股“一路高歌”的状态 。 上市首日 ， 卓越商企服务收盘报每股11港元 ， 虽然高于每股10.68港元的发行价 ， 但却比每股11.4港元的开盘价下跌3.51% 。
截至2020年11月6日收盘 ， 第一服务报每股1.42港元 ， 已跌破发行价40.83% ， 而卓越商企服务报每股10.94港元 ， 较发行价微涨2.43% 。
高估值回归理性
地产分析师严跃进表示 ， 受疫情带来居住体验的影响 ， 此前物业股的股价一路飘红 ， 这也造成后续上市的物管企业估值过高 ， 投资者却并不买账 。 随着市场回归理性 ， 尤其是物业股上市增多的情况下 ， 投资者对于物业股的判断会更加严苛 。 “物业新股上市遇‘冷’也在情理之中 ， 只是到来时间的早晚 。 ”严跃进称 。
贝壳研究院高级分析师潘浩则表示 ， 随着内外部竞争环境加剧 ， 物业服务板块的估值被理性削弱 。 受全球经济波动影响 ， 近期市场短线偏好上升 ， 物业服务板块飞速上涨趋势在疫情逐渐常态化后有所回落 。 疫情下被加速抬升的板块估值 ， 逐渐被理性投资削弱 。 四季度资本市场多行业活跃将会大幅分流物业板块资本流入；同时 ， 大型优质房企物业或将于四季度陆续完成拆分上市动作 ， 增加板块内部竞争激烈程度 。


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