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上市|物业新股集体遭遇“冷空气”资本风口开启即终结？( 二 )


在物业新股集体遭遇“冷空气”的状态下 ， 资本风口开启即终结？对此 ， 潘浩分析称 ， 小规模物管企业的表现不足以代表整个行业的资本偏好 ， 当前物业公司上市具有一定分化特征 ， 后期预计头部房企物业上市的表现将会呈现较大的差异 ， 物业服务行业仍具较大的市场空间 。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫同样指出 ， 近期物业新股上市整体遇冷 ， 一方面是物管企业自身因素所导致 ， 另一方面也是市场氛围在此之前就已“转凉”所带来的影响 。 以第一服务为例 ， 其不但自身体量较小 ， 所属母公司在众房企中也趋于落后位置 ， 因此才会有如此之大的跌幅 。 后续随着“优质”玩家的融入 ， 物业股“转凉”的氛围或将改写 。
【上市|物业新股集体遭遇“冷空气”资本风口开启即终结？】克而瑞物管统计数据显示 ， 物业股最重要的指标是成长性 ， 从盈利能力上看 ， 2020H1 ， 超过一半的物业公司保持了30%以上的营收增速 。 而从增长空间上看 ， 典型企业储备/在管比高于0.5 ， 这说明大部分上市物管企业有强大的盈利增长能力 ， 核心物业股的增长预期是确定的 。
克而瑞物管方面称 ， 市场的短期波动是资金和情绪左右的结果 。 物业股仍然是接下来成长性比较确定的板块 ， 而且成熟企业在加重专业服务的比重 ， 未来在利润上物业公司也会拥有更好的表现 。
物业市场头部趋势
“随着疫情常态化 ， 物业服务多元化正在构筑 ， 而物业服务企业也将向头部集中 。 ”谢逸枫称 ， 行业马太效应是不变的法则 ， 未来“大鱼吃小鱼”这种兼并收购会越来越激烈 ， 毕竟规模体量是吸引资本市场的关键因素 。
延续房地产行业的打法 ， 物业服务板块也开始朝着“强者恒强”的方向发展 ， 规模扩大 ， 收购兼并无疑是最好的选择 。 以刚刚上市的世茂服务为例 ， 其在招股书中披露 ， 于去年7月完成了对海亮物业管理的全部股权收购 ， 又在今年以零现金代价收购福晟生活服务51%的股权、收购北京冠城的全部股权以及收购浙大新宇51%的股权 。 查阅招股书发现 ， 世茂服务收并购的“招数” ， 对在管面积的贡献率直线攀升 。
在谢逸枫看来 ， “三道红线”给房地产行业带来了前所未有的压力 ， 分拆物业板块上市是众房企缓解融资压力的“造血”手段 ， 可以最直观降低母公司的净负债率 。 除此之外 ， 房地产行业已经进入“白银时代” ， 物业服务具备受众体量大、与房企连接紧密等特点 ， 这也是众房企积极布局的原因 。
恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧就曽透露 ， “恒大分拆旗下金碧物业上市 ， 并成功引入战投入股235亿港元 ， 恒大净负债率预计将因此降低19个百分点 。 ”
而另一个层面 ， 国家统计局数据显示 ， 2018年全国商品房销售面积首次突破17亿平方米 ， 创下近十年来的峰值 ， 2019年依然保持17亿平方米的状态 。 2020年1-9月 ， 全国商品房销售面积为11.7亿平方米 ， 而这还是在上半年房地产销售基本停滞的情况下 。 随着开发商积极销售促回款 ， 2020年末或将继续保持17亿平方米的规模 。 如此大的体量之下 ， 众房企的加速也是看好物业服务这块市场蛋糕 。
随着合景悠活、世茂服务的上市 ， 截至目前 ， 在A股和港股上市的物管企业共计34家 ， 其中2020年上市的物管企业已经达到10家 ， 后续融创服务、金科智慧服务即将赴港IOP ， 另有七八家物管企业处于递表排队状态 。
采访人员注意到 ， 一向对分拆物业板块上市表现“佛系”的万科 ， 近期也有了积极的表态 。 在万科物业品牌更新之前 ， 万科集团董事会主席郁亮公开表示 ， “万科物业一定会上市 ， 只是时间还没想好 。 ”
重塑市场架构 ， 历来都是“大玩家”的特权 。 截至目前 ， 头部房企中 ， 碧桂园、保利、中海等已经完成了物业分拆上市 ， 融创、金科即将赴港IPO ， 恒大、华润则正式向港交所递交了招股书 ， 绿地的入股、万科的表态 ， 物业服务板块的后半场可谓强者云集 。


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