江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

地产|依赖合作开发、债务压力陡增 港龙中国地产的逆势扩张困局( 二 )


资产负债率达310.31%
7月15日 ， 港龙中国地产在港交所上市 。 尽管有恒基地产主席兼董事总经理李家杰全资拥有的Successful Lotus及中逸资本作为基石投资者 ， 但上市首日股价仍然面临破发 。
而就在前一天 ， 港龙中国地产在香港的公开发售认购就不足 。 据悉 ， 公司原本计划全球发售4亿股股份 ， 其中香港发售4000万股 ， 国际发售3.6亿股 ， 共获2479份香港公开发售的有效申请 ， 认购1111.3万股股份 ， 相当于香港发售股份的28% ， 而国际发售部分获1.3倍轻微超额认购 。
有业内人士分析称 ， 一方面 ， 港龙中国地产上市规模较小 ， 缺乏自身拿地优势和战略优势 。 另一方面 ， 港龙的招股价不算便宜 ， 所以破发其实是比较正常的情况 。 此外 ， 彼时香港资本市场反应较冷淡 ， 有些正在上市排队的内地房企其实也是在等市场态势转好 ， 等一个好的价格 。
资本市场遇冷以及过于依赖合营项目 ， 主要源于港龙中国地产自身体量较小以及土储分布过于集中 。 据半年报数据 ， 在公司540.36万平方米的总土储规模中 ， 江苏省占比高达68% ， 其次是浙江省 ， 占比达21% 。 也就是说 ， 港龙中国地产在江浙两省的土地储备占比近九成 。
“今年浙江的各个城市房地产调控政策明显收紧了 ， 这都是后续所需要注意的内容 ， 要防范区域市场波动所带来的风险 。 ”严跃进说 。
但港龙地产也有着全国化布局的野心和尝试 。 采访人员梳理发现 ， 除了江浙 ， 港龙中国地产目前已进入贵州、安徽、上海等省市 。 9月 ， 港龙中国地产首次“落子”四川拿下一纯住宅地块 。
据悉 ， 该地块位于成都市双流区东升街道葛陌社区二、四组 ， 净用地面积约75.77亩 ， 计算容积率为2.0 ， 可开发体量约10.1万平方米 。 最终 ， 成交楼面价11620元/平方米 ， 成交总价约11.73亿元 ， 溢价率约22.32% 。
与大部分房企的扩张之路相似 ， 与之相随的便是水涨船高的债务压力 。
Wind数据显示 ， 2017～2019年及2020年上半年 ， 港龙中国地产营业收入分别为4.35亿元、16.77亿元、20.32亿元和17.24亿元；净利润分别为0.31亿元、3.55亿元、6.68亿元和4.72亿元 。
但其债务增长速度显然更快 。 2017～2019年及2020年上半年 ， 港龙中国地产负债总额分别为49.45亿元、87.4亿元、212.39亿元和289.5亿元；未偿还银行借款及其他借款分别达到3.17亿元、8.56亿元、28.53亿元和69.36亿元 。
采访人员注意到 ， 港龙中国地产54亿元现金中包括的受限制现金情况也不容忽视 。 若按借款总额减去限制现金、抵押定期存款及现金等价物 ， 再除以权益总额计算 ， 2017～2019年及2020年上半年 ， 港龙中国地产资产负债率分别为98.8%、122.1%、172.6%和310.31% 。
债务规模大幅增长 ， 而营收增长放缓 ， 也导致港龙中国地产资产回报率处于低位 。 Wind数据显示 ， 截至今年6月 ， 资本回报率仅有1.92% ， 远低于7%的行业平均水平 ， 盈利质量着实一般 。
然而 ， 港龙中国地产面临的更大隐患是 ， 在“三道红线”下 ， 如何找到规模扩张和降负债两者之间的平衡 。
天风证券研报分析称 ， 房企降杠杆的关键是将土地库存转化为商品房库存并销售 ， 随后进一步建安施工 ， 最终竣工交付以确认收入 。 因此在“三道红线”过渡期内的要点在于几个环节：降低拿地强度 ， 适度提高地货比 ， 提高土地供货转化率 ， 提高推盘去化率 ， 加快竣工交付 。
相关数据显示 ， 截至今年6月底 ， 港龙中国地产完工存货大概是15万平方米 ， 占总土储比例约2.7% ， 而这一数据在2019年末为4.9% 。 公司尚未履行的物业销售约为172.18亿元 ， 同比增长约48% 。
正是由于大部分土储项目尚未完工或待开发 ， 港龙中国地产或难以持续高周转、快增长 。
港龙中国地产方面也在业绩会上坦露了相对保守的态度 ， 其表示 ， 尽管打算将IPO募集所得款项净额16.11亿港元的60% ， 用于为潜在开发项目的土地成本提供资金 ， 但拿地计划上仍然相对审慎 。


推荐阅读


上一篇：基金|创新未来基金可以退出后，投资者该走该留？

下一篇：华鸿嘉|豪掷7亿接盘烂尾6年项目 华鸿嘉信急速扩张冲击千亿目标